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摘要：房地产业作为新兴的产业，对社会经济发展具有举足轻重的作用。以往的研究偏重于国家或者大中城市房地产业的发展，小城镇的相关研究略显单薄。因此，本文以湖南省望城县为例，采用灰色关联分析方法，对望城县社会经济发展状况与房地产业进行关联度分析，说明经济发展与房地产业联系紧密。并从国民经济、产业关联以及消费水平等方面，阐述房地产业对社会经济发展的影响，以充分发挥房地产业在县域经济中的作用，促进县域经济的发展。
关键词：房地产业；县域经济；灰色关联分析方法；实证分析
中图分类号：F２３９.３０文献标识码：A文章编号：1672-3309（2008）09-00４４-0３
国内许多学者对房地产业与社会经济发展的关系进行了研究。曹振良认为，房地产业定位也就是房地产业发展与国民经济发展的关系问题；刘育中阐述了房地产业与区域经济相互促进的作用；刘静岩分析了房地产投资和区域经济发展之间的关系，探讨房地产投资对于经济增长的促进作用；曹宏亮认为，房地产业与国民经济结成了密切的联系，并且两者的发展呈现同向波动关系；李启明就房地产业在国民经济中的地位、房地产业与国民经济各行业的相关关系等方面进行了评述；刘文婷对武汉房地产与经济增长进行了实证研究等等。但以往的研究偏重于国家或者大中城市有关房地产业的研究，小城镇的相关研究略显单薄。因此，本文以湖南省望城县为例，对房地产业与县域经济发展的关系进行了相关分析。
一、望城县房地产业发展概况
望城县紧邻长沙市区，是长沙中心城区人口和产业向外扩散的承接区域。近年，望城县房地产业不断升温，特别是随着长沙市融城建城步伐的加快，基础设施的逐步完善，多条交通干线的贯通，以及日益增长的房地产需求，加上自身优越的自然环境和城市区位，使房地产业成为望城县的支柱产业。2006年，全县房地产业开发投资259487万元,进驻望城县的房地产开发企业已达52家。商品房新开工建设面积100.87万平方米，同比增长85%；新竣工建设面积42.62万平方米，同比增长27%。自2002年起，投资额逐年攀升，由1300万元陡升至2006年的259487万元。房地产业占固定资产投资的比重逐年上升，带动了建筑、建材、装饰、运输等相关产业的发展。总之，望城县房地产业成长很快，表现出迅猛发展的势头。
二、望城县房地产业与社会经济发展关系实证分析
（一）社会经济发展与房地产业的关联分析
社会经济发展对房地产业的作用或是带动，或是制约。一般来说，GDP、经济增长率、社会固定资产投资水平以及消费水平、信贷规模和利率都与房地产业有一定的关联，对房地产业发展有不同程度的影响。在此，采用灰色关联分析方法对望城县各项经济发展指标与房地产业发展关联度进行分析。
1.研究方法介绍
灰色关联分析方法能够反映系统内各因素的动态发展状况，其基本思想是根据序列曲线几何形状的相似程度来判断其联系是否紧密，以关联度作为其关系密切程度及相互比较的主要标志，曲线越接近，相关序列之间的关联度就越大，反之则越小。灰色关联分析方法计算过程如下：
首先，给出原始数据列的参考序列（X0）和比较序列（Xm）：
X0（k）=（x0（1），x0（2），…，x0（n））
………
Xm（k）=（xm（1），xm（2），…，xm（n））
其次，对原始数据进行无量纲化处理。求出参考序列和比较序列之间的差序列，计算关联系数?灼：
?孜（k）=
式中，?灼为分辨系数，且?灼∈（０，１），i=0，1，2，…，m。
再次，采用公式
?酌=?孜（k）
计算关联度，列出关联序。
最后，比较关联度的强弱。若?酌a＞?酌b，则称影响因素Xa的关联度优于Xb。
2.数据指标选取
根据望城县社会经济与房地产业发展实际，分别从经济发展、关联产业以及生活消费水平3个方面选取以下8项社会经济发展指标：X1=固定资产投资（万元）、X2=GDP（万元）、X3=财政收入（万元）、X4=工业产值（万元）、X5=第三产业产值（万元）、X6=社会消费品零售总额（万元）、X7=人均GDP（元）、X8=农民人均纯收入（元），与X9=房地产投资（万元），各项指标的原始数据如表1所示。
3.关联度计算过程以及排序
利用SPSS11.5软件对原始数据进行无量纲化处理，求出参考序列以及比较序列差序列矩阵。确定关联系数?灼，这里取值0.5，并计算得出关联系数矩阵。计算关联度γm并进行排序，结果如表2所示：
4.结果分析
通过对望城县的各项经济发展指标与房地产业投资进行分析可知，在各项指标中，与房地产业关系最为密切的是工业总产值，其次是固定资产投资、社会消费品零售总额、GDP、人均GDP、财政收入、农民年人均纯收入、第三产业产值等。这些指标与房地产开发的关联度差距最多为0.2，说明望城县各项社会经济发展指标与房地产业发展关联紧密，与房地产业发展相互促进。
（二）房地产业对经济发展的影响分析
望城县社会经济发展在影响房地产业发展的同时，房地产业也在很大程度上带动了这些部门的发展。
1.房地产业对国民经济具有拉动作用
依据表1中望城县社会固定资产投资与房地产投资的数据可知，社会固定资产投资与房地产投资趋于同向增长。根据社会固定资产投资与房地产投资的数据，采用最小二乘法进行线性回归分析，所得到的相关模型(1)如下：
Y=84695.81+2.70686X………………（1）
R2=0.890049
t=（2.514844）（7.52761）
F=56.66491
由模型（1）可知，望城县房地产投资每增加1亿元，可以直接带动固定资产投资增加2.7亿元。同时，房地产业的发展也可以带动GDP以及财政收入的增加，对国民经济具有明显的拉动作用。
2.房地产业的发展能促进和带动相关产业的兴起和发展
房地产业是国民经济中一个十分重要的产业，我国房地产业关联度达52个行业。通过对望城县房地产投资与社会经济发展关联分析，房地产投资与工业总产值的关联度最高，因为房地产业可以直接带动建材业、冶金业、交通运输业、饮食服务业、装饰装璜业、家具生产业等产业的发展，直接或者间接带动工业以及其他产业的发展。依据表1中工业总产值与房地产投资的数据，可以得出工业总产值与房地产投资之间的相关模型（2）:
Y=197546.2+2.844X……………………（2）
R2=0.916848
t=（6.524859）（8.785383）
F=77.18295
由模型（2）可知，望城县房地产投资每增加1亿元，就可以带动工业总产值增加2.8亿元。房地产在促进和带动相关产业发展的同时，又创造了大量就业机会。综合算账，房地产业每投资10万元可创造一个就业岗位。据此，2006年较2005年，望城县房地产业投资增加值便可为望城县直接或者间接增加25949个工作岗位。
3.房地产业的发展能够促进消费，改善人居环境
望城县社会消费零售总额与房地产投资的关联序排在第四位，房地产投资促进了社会消费，望城县的人均GDP也明显有了很大的提高。随着房地产业的发展，群众生活条件有了极大改善。人们逐渐向住宅小区聚集，住房消费大幅度增加。住房消费是居民家庭最大的消费，进而住房消费的大量增加，加快了望城县整个经济的良性循环。
三、总结
通过以上分析，我们可以看出，望城县房地产业与社会经济发展关联度比较紧密，相互促进发展。推动房地产业健康发展，对拉动投资、刺激消费、带动就业和优化城市形象环境、提高居民生活质量具有重要意义。近几年来，房地产业的发展对望城县经济的发展起到了较大的促进作用。
但是，在依靠房地产业带动地方经济发展的情况下，首先应该认识到湖南省现阶段房地产行业总体来看还不是很成熟，特别是在房地产的1/3的市场都集中在长沙市，其余也大多集中在各地市，县域的房地产市场还只是处在起步阶段。其次，应该看到，房地产业的整体发展情况出现整体投资过热，局部存在泡沫的现象。从另一个角度来看，就是存在着一定的风险。为了实现经济的稳定发展，以科学、合理的产业结构为依托，促进地区经济的稳定发展。
（责任编辑：云馨）
参考文献：
［1］ 曹振良.房地产倒U曲线与房地产产业定位——论房地产与国民经济的关系[J].东方企业家,2001,（11）：56.
［2］ 刘育中.房地产业与区域经济发展的关系探析[J].商业时代, 2007,（05）：98.
［3］ 刘静岩.房地产投资与区域经济的可持续协调发展[J].特区经济，2006,（05）：267-268.
［4］ 曹宏亮.房地产业与国民经济同向波动分析[J].技术经济,2002,（09）：5-6.
［5］ 李启明.论中国房地产业与国民经济的关系[J].中国房地产,2002,（06）：13-15.
［6］ 刘文婷.武汉房地产与经济增长的实证研究[J].科技创业月刊,2006，(06)：91-92.
［7］ 陈永岳、陈伯庚.新编房地产经济学[M].北京：高等教育出版社,1998：24-32.
［8］ 白倩、张颖.我国国民经济发展与房地产业发展的典型相关分析[J].北方经济,2007,（05）:18-19.
［9］ 曲学华、刘家缙.浅议经济发达地区的县域房地产经济发展[J].山东房地产,2007,（01）:27-29.
关键词：房地产业；县域经济；灰色关联分析方法；实证分析
中图分类号：F２３９.３０文献标识码：A文章编号：1672-3309（2008）09-00４４-0３
国内许多学者对房地产业与社会经济发展的关系进行了研究。曹振良认为，房地产业定位也就是房地产业发展与国民经济发展的关系问题；刘育中阐述了房地产业与区域经济相互促进的作用；刘静岩分析了房地产投资和区域经济发展之间的关系，探讨房地产投资对于经济增长的促进作用；曹宏亮认为，房地产业与国民经济结成了密切的联系，并且两者的发展呈现同向波动关系；李启明就房地产业在国民经济中的地位、房地产业与国民经济各行业的相关关系等方面进行了评述；刘文婷对武汉房地产与经济增长进行了实证研究等等。但以往的研究偏重于国家或者大中城市有关房地产业的研究，小城镇的相关研究略显单薄。因此，本文以湖南省望城县为例，对房地产业与县域经济发展的关系进行了相关分析。
一、望城县房地产业发展概况
望城县紧邻长沙市区，是长沙中心城区人口和产业向外扩散的承接区域。近年，望城县房地产业不断升温，特别是随着长沙市融城建城步伐的加快，基础设施的逐步完善，多条交通干线的贯通，以及日益增长的房地产需求，加上自身优越的自然环境和城市区位，使房地产业成为望城县的支柱产业。2006年，全县房地产业开发投资259487万元,进驻望城县的房地产开发企业已达52家。商品房新开工建设面积100.87万平方米，同比增长85%；新竣工建设面积42.62万平方米，同比增长27%。自2002年起，投资额逐年攀升，由1300万元陡升至2006年的259487万元。房地产业占固定资产投资的比重逐年上升，带动了建筑、建材、装饰、运输等相关产业的发展。总之，望城县房地产业成长很快，表现出迅猛发展的势头。
二、望城县房地产业与社会经济发展关系实证分析
（一）社会经济发展与房地产业的关联分析
社会经济发展对房地产业的作用或是带动，或是制约。一般来说，GDP、经济增长率、社会固定资产投资水平以及消费水平、信贷规模和利率都与房地产业有一定的关联，对房地产业发展有不同程度的影响。在此，采用灰色关联分析方法对望城县各项经济发展指标与房地产业发展关联度进行分析。
1.研究方法介绍
灰色关联分析方法能够反映系统内各因素的动态发展状况，其基本思想是根据序列曲线几何形状的相似程度来判断其联系是否紧密，以关联度作为其关系密切程度及相互比较的主要标志，曲线越接近，相关序列之间的关联度就越大，反之则越小。灰色关联分析方法计算过程如下：
首先，给出原始数据列的参考序列（X0）和比较序列（Xm）：
X0（k）=（x0（1），x0（2），…，x0（n））
………
Xm（k）=（xm（1），xm（2），…，xm（n））
其次，对原始数据进行无量纲化处理。求出参考序列和比较序列之间的差序列，计算关联系数?灼：
?孜（k）=
式中，?灼为分辨系数，且?灼∈（０，１），i=0，1，2，…，m。
再次，采用公式
?酌=?孜（k）
计算关联度，列出关联序。
最后，比较关联度的强弱。若?酌a＞?酌b，则称影响因素Xa的关联度优于Xb。
2.数据指标选取
根据望城县社会经济与房地产业发展实际，分别从经济发展、关联产业以及生活消费水平3个方面选取以下8项社会经济发展指标：X1=固定资产投资（万元）、X2=GDP（万元）、X3=财政收入（万元）、X4=工业产值（万元）、X5=第三产业产值（万元）、X6=社会消费品零售总额（万元）、X7=人均GDP（元）、X8=农民人均纯收入（元），与X9=房地产投资（万元），各项指标的原始数据如表1所示。
3.关联度计算过程以及排序
利用SPSS11.5软件对原始数据进行无量纲化处理，求出参考序列以及比较序列差序列矩阵。确定关联系数?灼，这里取值0.5，并计算得出关联系数矩阵。计算关联度γm并进行排序，结果如表2所示：
4.结果分析
通过对望城县的各项经济发展指标与房地产业投资进行分析可知，在各项指标中，与房地产业关系最为密切的是工业总产值，其次是固定资产投资、社会消费品零售总额、GDP、人均GDP、财政收入、农民年人均纯收入、第三产业产值等。这些指标与房地产开发的关联度差距最多为0.2，说明望城县各项社会经济发展指标与房地产业发展关联紧密，与房地产业发展相互促进。
（二）房地产业对经济发展的影响分析
望城县社会经济发展在影响房地产业发展的同时，房地产业也在很大程度上带动了这些部门的发展。
1.房地产业对国民经济具有拉动作用
依据表1中望城县社会固定资产投资与房地产投资的数据可知，社会固定资产投资与房地产投资趋于同向增长。根据社会固定资产投资与房地产投资的数据，采用最小二乘法进行线性回归分析，所得到的相关模型(1)如下：
Y=84695.81+2.70686X………………（1）
R2=0.890049
t=（2.514844）（7.52761）
F=56.66491
由模型（1）可知，望城县房地产投资每增加1亿元，可以直接带动固定资产投资增加2.7亿元。同时，房地产业的发展也可以带动GDP以及财政收入的增加，对国民经济具有明显的拉动作用。
2.房地产业的发展能促进和带动相关产业的兴起和发展
房地产业是国民经济中一个十分重要的产业，我国房地产业关联度达52个行业。通过对望城县房地产投资与社会经济发展关联分析，房地产投资与工业总产值的关联度最高，因为房地产业可以直接带动建材业、冶金业、交通运输业、饮食服务业、装饰装璜业、家具生产业等产业的发展，直接或者间接带动工业以及其他产业的发展。依据表1中工业总产值与房地产投资的数据，可以得出工业总产值与房地产投资之间的相关模型（2）:
Y=197546.2+2.844X……………………（2）
R2=0.916848
t=（6.524859）（8.785383）
F=77.18295
由模型（2）可知，望城县房地产投资每增加1亿元，就可以带动工业总产值增加2.8亿元。房地产在促进和带动相关产业发展的同时，又创造了大量就业机会。综合算账，房地产业每投资10万元可创造一个就业岗位。据此，2006年较2005年，望城县房地产业投资增加值便可为望城县直接或者间接增加25949个工作岗位。
3.房地产业的发展能够促进消费，改善人居环境
望城县社会消费零售总额与房地产投资的关联序排在第四位，房地产投资促进了社会消费，望城县的人均GDP也明显有了很大的提高。随着房地产业的发展，群众生活条件有了极大改善。人们逐渐向住宅小区聚集，住房消费大幅度增加。住房消费是居民家庭最大的消费，进而住房消费的大量增加，加快了望城县整个经济的良性循环。
三、总结
通过以上分析，我们可以看出，望城县房地产业与社会经济发展关联度比较紧密，相互促进发展。推动房地产业健康发展，对拉动投资、刺激消费、带动就业和优化城市形象环境、提高居民生活质量具有重要意义。近几年来，房地产业的发展对望城县经济的发展起到了较大的促进作用。
但是，在依靠房地产业带动地方经济发展的情况下，首先应该认识到湖南省现阶段房地产行业总体来看还不是很成熟，特别是在房地产的1/3的市场都集中在长沙市，其余也大多集中在各地市，县域的房地产市场还只是处在起步阶段。其次，应该看到，房地产业的整体发展情况出现整体投资过热，局部存在泡沫的现象。从另一个角度来看，就是存在着一定的风险。为了实现经济的稳定发展，以科学、合理的产业结构为依托，促进地区经济的稳定发展。
（责任编辑：云馨）
参考文献：
［1］ 曹振良.房地产倒U曲线与房地产产业定位——论房地产与国民经济的关系[J].东方企业家,2001,（11）：56.
［2］ 刘育中.房地产业与区域经济发展的关系探析[J].商业时代, 2007,（05）：98.
［3］ 刘静岩.房地产投资与区域经济的可持续协调发展[J].特区经济，2006,（05）：267-268.
［4］ 曹宏亮.房地产业与国民经济同向波动分析[J].技术经济,2002,（09）：5-6.
［5］ 李启明.论中国房地产业与国民经济的关系[J].中国房地产,2002,（06）：13-15.
［6］ 刘文婷.武汉房地产与经济增长的实证研究[J].科技创业月刊,2006，(06)：91-92.
［7］ 陈永岳、陈伯庚.新编房地产经济学[M].北京：高等教育出版社,1998：24-32.
［8］ 白倩、张颖.我国国民经济发展与房地产业发展的典型相关分析[J].北方经济,2007,（05）:18-19.
［9］ 曲学华、刘家缙.浅议经济发达地区的县域房地产经济发展[J].山东房地产,2007,（01）:27-29.