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[摘 要]如今我国的经济实力不断增强，人民生活水平不断升高，随之房屋建筑事业也飞速发展。因此目前房屋维修工程也日益受到人们的广泛关注，尤其在改善加强其维修工程项目管理方面更是引起大量研究人员的注意。其管理模式的科学合理时保证维修工程中施工效率以及质量的重要因素。本文中将对在当前维修过程存在的弊端加以分析，并且以此为根据对维修工程管理进行改善。本文將根据我国研究人员的大量研究成果对房屋维修工程项目管理中的重点因素加以详细解释，其中包括有房屋维修计划管理、房屋维修预算及成本管理以及房屋维修工程的现场施工管理等等。
[关键词]房屋维修；工程；项目；管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）09-0120-01
1 房屋维修施工项目管理现况
1.1 基本概念
所谓房屋维修工程的管理便是指相关施工部门或者物业公司在维修工作当中对房屋所进行的实时监控的过程。虽然根据其管理主体的区别会存在不同类别的项目管理，但是就其管理内容而言它们大同小异。在下文中其基本工作任务等等均会有相关详细说明。
1.2 维修施工项目管理的基本工作任务
在此项工作当中，基本工作任务包括有：（1）根据单位制定的工作程序严格完成相关程序，合理分配企业当中的各项资源，提高工作效率，降低工作成本；（2）在维修项目的施工过程当中，我们还需要对其管理模式进行科学性分析，保证管理方法的合理适用；（3）在维修过程当中应当对施工进度进行合理分析调整，将工作进度及时反馈管理部门，并且根据当前工作难易程度决定工作方向以及进度，形成工作进程的动态化管理。
1.3 维修施工项目管理的基本内容
目前房屋建筑工作过程当中，维修与施工两者是并列运作，项目管理的基本工作内容有如下几种：（1）应当与施工单位提前签好相关合同，保障自身权益；（2）在施工开始之前，需要将准备工作做到位，如将原有居民的迁移方案、工程的水电线路规划等都需要深思熟虑；（3）施工方案应当科学合理，在实施过程当中可以通过实际情况进行动态调整，保证工作资源的协调分配；（4）保证施工过程当中的安全可靠，对工作过程当中的平面管理要予以高度重视；（5）施工各个部门应当相互配合，保证施工所有人员都积极推动工作进程。
2 房屋维修工程项目管理的要点分析
2.1 房屋维修计划管理
房屋维修的施工计划管理要以维修辅助计划为管理核心，并在此基础之上针对其他实行计划展开编制。在具体的施工过程当中，维修施工计划包含了施工作业的建筑名称、需要维修的部位、维修施工的行性质、维修作业的规模、所需的施工成本、各项维修项目的进展以及新型维修技术设备的使用情况等等；房屋建筑维修的辅助计划应包含如下的几项要点：房屋建筑维修的人力资源分配、房屋建筑维修施工材料的采购与供应计划、房屋维修施工的工具与机械的供应计划、维修技术的应用计划、维修施工资金的分配和使用计划以及施工企业所能够得到的经济收益计划等等。各个建筑房屋的物管企业应当结合管辖区域内的房屋受损情况来制定出适用度较高的维修方案；为了能够保证维修项目管理工作的顺利进行，施工一方还需要有计划的对年度维修资金以及工程预决算进行合理化的修正。
2.2 房屋维修预算及成本管理
房屋维修工程的预算管理是在施工作業正式开始之前所完成的，管理部门要将有关于维修工程造价的相关计划文件进行预先整理，进而为日后工程款的核算以及工程造价的制定积累可供参考的真实数据。房屋维修工程的预算管理要建立在维修工程对象的基础之上，结合相关的预算定额以及建筑单位的估价表来有计划的开展。
另外，按照规定所额外收取的场地费用、其他直接或间接费用都应当被归入到维修工程的总体费用当中。通过上文中的介绍可知，成本管理工作的主要目的就是降低施工的成本支出，利用最低的损耗量来获得最高的施工效率。
施工企业要尽快建立起一个以项目管理人员为中心的管理小组。而维修工程的项目经理因拥有着法人赋予的代理权利，所以他必须要对整个管理工作负有绝对的责任，而对工程项目所开展的成本控制只是其中的一个环节；进一步完善原有的管理责任制度。成本管理的责任制度所面向的是维修项目中的所有管理人员和施工参与人员。基于此，为了能够让项目管理工作可以开展的更加顺利，工程企业的管理者应当优先对管理责任制度进行优化和完善，为项目目标的实现打下夯实的基础；做好成本分析与考核工作。项目的成本面分析所针对的是施工开始之前的人力资源费用、施工材料费用、结构件费用以及施工机械设备的购进与维修费用等等。针对职能不同的管理部门来说，要根据他们具体的管理工作内容来制定出不同的考核标准，认真按照奖罚分明的原则来落实管理工作，从根本上提升工程项目的最终收益所得。
2.3 房屋维修工程的现场施工管理
房屋维修工程有别于其他建筑施工工程，它是对正在建设或是已经建设完成的房屋展开相应的补救措施，在施工工艺的应用上会更加的复杂和繁琐。在此过程中管理人员要对施工方案与图纸内容进行全面的掌握，并结合施工团队的硬性条件来对原有的施工方案作出适当的调整，同时将施工内容也归入到项目的管控范围之内；应当结合工程的建筑特点来做好人力资源的储备工作，在施工正式开始之前做好相关的培训交底，让技术人员能够熟练的掌握并应用新型工艺于新型材料的使用方法与注意事项。
2.4 施工前期的有效控制
2.4.1 在设计阶段
①要避免在施工阶段出现较大变更和变化；②要审核设计的安全性，并最大限度地减少工程量，降低工程造价。此时，需要积极开展设计招标，并运用价值工程优化设计方案，同时积极推行限额设计，时时处处都要“精打细算”。
2.4.2 在建设发包阶段
①要认真做好招标文件，避免不必要的工程造价纠纷；②要严格检查施工单位所提供的材料，同时控制有关的可变价格。
2.4.3 在工程施工阶段
要处理好拨付进度款和设计变更两个问题。应重点加强设计变更的管理，提前做好材料供应计划，掌握市场行情，加强材料、设备的采购供应，控制材料价格；同时加强施工进度网络计划管理，对各个工种要做到及时调配，尽力避免不必要的浪费。
2.4.4 在竣工结算阶段
①要严格控制竣工图的工程量情况；②要对不同的工程应采用不同的方法，包括全面审查、重点抽查、概算指标等。
2.5 做好培训，提高人员素质
施工单位需要制定相对严格的预算工作人员准入制度，做好人才的培训，从事预算工作的人员必须具备上岗证，具备相应的工作经验。针对我国现阶段成本控制行业人才缺乏的现状，国家应该加大力度做好人才的培训，通过法规以及政策的制定，做好人才培训的扶持工作，培养具有专业资质的复合型人才，以满足不同施工单位对人才的需要，使施工人员的整体素质得到提高。
3 结语
房屋维修工程管理是目前我国建筑产业的重要组成部分，而且其过程较为复杂繁琐，因此我们应当在进行该项工作之前便做好相应的调查工作。根据所需维修房屋的具体情况制定出合理科学的管理模式，并且根据上述对维修工程管理中的加强措施对实际工作模式进行相关改造。我们需要对加强房屋维修工程管理高度重视，以此促进我国建筑企业的积极发展，提高我国的综合实力，为我国早日实现现代化做出贡献。
参考文献
[1] 裴国军.浅析房屋维修施工项目管理的基本流程[J].中国商界，2012.
[2] 杨志琴.房屋维修工程的施工组织管理特点研究[J].科技向导，2012.
[关键词]房屋维修；工程；项目；管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）09-0120-01
1 房屋维修施工项目管理现况
1.1 基本概念
所谓房屋维修工程的管理便是指相关施工部门或者物业公司在维修工作当中对房屋所进行的实时监控的过程。虽然根据其管理主体的区别会存在不同类别的项目管理，但是就其管理内容而言它们大同小异。在下文中其基本工作任务等等均会有相关详细说明。
1.2 维修施工项目管理的基本工作任务
在此项工作当中，基本工作任务包括有：（1）根据单位制定的工作程序严格完成相关程序，合理分配企业当中的各项资源，提高工作效率，降低工作成本；（2）在维修项目的施工过程当中，我们还需要对其管理模式进行科学性分析，保证管理方法的合理适用；（3）在维修过程当中应当对施工进度进行合理分析调整，将工作进度及时反馈管理部门，并且根据当前工作难易程度决定工作方向以及进度，形成工作进程的动态化管理。
1.3 维修施工项目管理的基本内容
目前房屋建筑工作过程当中，维修与施工两者是并列运作，项目管理的基本工作内容有如下几种：（1）应当与施工单位提前签好相关合同，保障自身权益；（2）在施工开始之前，需要将准备工作做到位，如将原有居民的迁移方案、工程的水电线路规划等都需要深思熟虑；（3）施工方案应当科学合理，在实施过程当中可以通过实际情况进行动态调整，保证工作资源的协调分配；（4）保证施工过程当中的安全可靠，对工作过程当中的平面管理要予以高度重视；（5）施工各个部门应当相互配合，保证施工所有人员都积极推动工作进程。
2 房屋维修工程项目管理的要点分析
2.1 房屋维修计划管理
房屋维修的施工计划管理要以维修辅助计划为管理核心，并在此基础之上针对其他实行计划展开编制。在具体的施工过程当中，维修施工计划包含了施工作业的建筑名称、需要维修的部位、维修施工的行性质、维修作业的规模、所需的施工成本、各项维修项目的进展以及新型维修技术设备的使用情况等等；房屋建筑维修的辅助计划应包含如下的几项要点：房屋建筑维修的人力资源分配、房屋建筑维修施工材料的采购与供应计划、房屋维修施工的工具与机械的供应计划、维修技术的应用计划、维修施工资金的分配和使用计划以及施工企业所能够得到的经济收益计划等等。各个建筑房屋的物管企业应当结合管辖区域内的房屋受损情况来制定出适用度较高的维修方案；为了能够保证维修项目管理工作的顺利进行，施工一方还需要有计划的对年度维修资金以及工程预决算进行合理化的修正。
2.2 房屋维修预算及成本管理
房屋维修工程的预算管理是在施工作業正式开始之前所完成的，管理部门要将有关于维修工程造价的相关计划文件进行预先整理，进而为日后工程款的核算以及工程造价的制定积累可供参考的真实数据。房屋维修工程的预算管理要建立在维修工程对象的基础之上，结合相关的预算定额以及建筑单位的估价表来有计划的开展。
另外，按照规定所额外收取的场地费用、其他直接或间接费用都应当被归入到维修工程的总体费用当中。通过上文中的介绍可知，成本管理工作的主要目的就是降低施工的成本支出，利用最低的损耗量来获得最高的施工效率。
施工企业要尽快建立起一个以项目管理人员为中心的管理小组。而维修工程的项目经理因拥有着法人赋予的代理权利，所以他必须要对整个管理工作负有绝对的责任，而对工程项目所开展的成本控制只是其中的一个环节；进一步完善原有的管理责任制度。成本管理的责任制度所面向的是维修项目中的所有管理人员和施工参与人员。基于此，为了能够让项目管理工作可以开展的更加顺利，工程企业的管理者应当优先对管理责任制度进行优化和完善，为项目目标的实现打下夯实的基础；做好成本分析与考核工作。项目的成本面分析所针对的是施工开始之前的人力资源费用、施工材料费用、结构件费用以及施工机械设备的购进与维修费用等等。针对职能不同的管理部门来说，要根据他们具体的管理工作内容来制定出不同的考核标准，认真按照奖罚分明的原则来落实管理工作，从根本上提升工程项目的最终收益所得。
2.3 房屋维修工程的现场施工管理
房屋维修工程有别于其他建筑施工工程，它是对正在建设或是已经建设完成的房屋展开相应的补救措施，在施工工艺的应用上会更加的复杂和繁琐。在此过程中管理人员要对施工方案与图纸内容进行全面的掌握，并结合施工团队的硬性条件来对原有的施工方案作出适当的调整，同时将施工内容也归入到项目的管控范围之内；应当结合工程的建筑特点来做好人力资源的储备工作，在施工正式开始之前做好相关的培训交底，让技术人员能够熟练的掌握并应用新型工艺于新型材料的使用方法与注意事项。
2.4 施工前期的有效控制
2.4.1 在设计阶段
①要避免在施工阶段出现较大变更和变化；②要审核设计的安全性，并最大限度地减少工程量，降低工程造价。此时，需要积极开展设计招标，并运用价值工程优化设计方案，同时积极推行限额设计，时时处处都要“精打细算”。
2.4.2 在建设发包阶段
①要认真做好招标文件，避免不必要的工程造价纠纷；②要严格检查施工单位所提供的材料，同时控制有关的可变价格。
2.4.3 在工程施工阶段
要处理好拨付进度款和设计变更两个问题。应重点加强设计变更的管理，提前做好材料供应计划，掌握市场行情，加强材料、设备的采购供应，控制材料价格；同时加强施工进度网络计划管理，对各个工种要做到及时调配，尽力避免不必要的浪费。
2.4.4 在竣工结算阶段
①要严格控制竣工图的工程量情况；②要对不同的工程应采用不同的方法，包括全面审查、重点抽查、概算指标等。
2.5 做好培训，提高人员素质
施工单位需要制定相对严格的预算工作人员准入制度，做好人才的培训，从事预算工作的人员必须具备上岗证，具备相应的工作经验。针对我国现阶段成本控制行业人才缺乏的现状，国家应该加大力度做好人才的培训，通过法规以及政策的制定，做好人才培训的扶持工作，培养具有专业资质的复合型人才，以满足不同施工单位对人才的需要，使施工人员的整体素质得到提高。
3 结语
房屋维修工程管理是目前我国建筑产业的重要组成部分，而且其过程较为复杂繁琐，因此我们应当在进行该项工作之前便做好相应的调查工作。根据所需维修房屋的具体情况制定出合理科学的管理模式，并且根据上述对维修工程管理中的加强措施对实际工作模式进行相关改造。我们需要对加强房屋维修工程管理高度重视，以此促进我国建筑企业的积极发展，提高我国的综合实力，为我国早日实现现代化做出贡献。
参考文献
[1] 裴国军.浅析房屋维修施工项目管理的基本流程[J].中国商界，2012.
[2] 杨志琴.房屋维修工程的施工组织管理特点研究[J].科技向导，2012.