论文部分内容阅读
摘 要：热钱投机是造成我国房价波动的关键因素之一，且其引发的房地产价格波动将直接影响中国经济社会的发展和安定。所以，有必要去探究热钱流入与我国房地产价格波动之间是否存在关联性。建立热钱流入监管体系，打击投机性购买，降低热钱引发的房价波动。
关键词：热钱流入 房地产 房地产价格对
“热钱”也被称为国际游资，它指的是在固定汇率下，拥有资金的一方在国际利率差高于外汇风险时，或受到投机心理的驱使，在全球范围内推动短期资本的流动。站在短期角度来讲，热钱进入我国，能够推动国内资本市场实现快速发展，加快经济发展步伐。但站在长远角度来讲，热钱的大量流入，会导致我国出现许多资产泡沫，如果热钱流出，资产泡沫就会破裂，这会给我国经济带来沉重的打击。
一、热钱流入房地产的不利影响
（一）助长产业泡沫经济
2000年之前，中国的房地产市场始终处于平静期，但自2003年以来，随着对人民币升值的乐观情绪，大量热钱涌入中国，外资在房地产开发中所占的比例实际使用外资始于2004年。自2007年以来，外商直接投资的房地产业自流入以来呈现上升趋势。截至2010年第一季度，中国房地产价格与去年同期相比增长了68%。房地产投资带动了50个相连行业的发展。
房价的陆续上涨与国外热钱的不断流入紧密关连。大规模的外资进入将促进非居民机构和个人购买房屋的比例越来越高，很容易形成房地产市场的强大基准，导致许多私人资金。在其影响下，它也跟着进入市场，推动了国内房地产价格的不断上涨，从而形成了房地产泡沫。
（二）加剧房地产市场供给结构不合理
在中国的高端市场，它专注于对国际游资的重大投资。由于利润率和活跃交易的增加，商业市场和高端住宅的持续投机将对中低端房地产投资产生一定的挤压。这将导致增加中低端住宅市场的供需并提高市场价格。目前，各大城市的房价增长率约为每年15%。一方面，城市住宅空置率高率；另一方面，对于昂贵的高房价，普通百姓根本买不起，这进一步凸显了供需矛盾。与此同时，国际热钱和国内投资汇集在一起，银行信贷的杠杆作用在刺激房地产市场的获利行为方面发挥了一定的作用。房地产投资的核心被投资需要所代替，中国房地产市场的不当供给结构持续加重。
（三）增加了房地产金融体系的潜在风险
在目前开发的房地产中，银行贷款是主要的融资方式，企业拥有的自有资金较少。房地产开采资本中银行借贷比率超出55%。同时，一些外资房地产企业仍然存在较高的债务比例，资金缺乏，注册资本投资需求低，个人可获得70%。在房地产市场的运作中，银行实际承担着各种信用风险和市场风险。当前，我国依然存在住房抵押贷款危机感。如果没有严格的控制，一些借款人仍然可以获得银行贷款，尽管条件不合格。一旦房地产泡沫破裂，将严重损害银行体系并使国际热钱进入中国，房地产价格将进一步受到影响。
二、应对热钱流入对房地产影响的策略
（一）加强源头监管与多部门合作
为缓解国际游资快速流动和恶意投机对中国房地产市场的影响，有必要加强对国际游资大规模流动的监督和控制。在中国政府努力稳定人民币升值的同时，各监管部门应建立有效的国际热钱流量监测预警信息系统，准确掌握热钱流动的时机和流向，采用相机决策和对应措施，尽快发现危机，准确防范金融风险。在全球经济一体化和金融解放的背景下，热钱的投入和脱离变得越发快速和便利，投入途径是更隐秘。多部门合作和全方位监控显得尤为重要。
（二）解决房地产融资渠道的单一性
中国是一个间接融资占据重要地位的发展中国家。长远以来，银行间接融资依然是房地产企业融资的最主要伎俩。银行危机的增加使银行体会到防患于未然的紧急性。在很长时间内，银行间接融资仍然是房地产企业融资的最重要手段。目前房地产企业需要资金，而银行不乐意借钱。这时，热钱的出现无疑是“雪中送炭”。热钱当然也是为了盈利，中国的房地产目前倾向于卖方市场。大部分房地产企业察觉很难利用股票和债券等直接融资手段拿到资金。此外，宏观经济调控政策限制了他们获得银行信贷的机会。这些企业不得已要依附于热钱的支撑和推動。因此，中国应扩大房地产融资渠道，减轻开发商对热钱的依赖。
（三）合理引导热钱流向
由于中国早年实行的住房制度改革和十八大以来的持续城镇化，房地产市场已成为国际游资的目标。无论是热钱的直接涌入还是受投机性土地市场影响的地价的间接影响，都会震动我国的价格。国内外学者对热钱监管的早期政策建议主要是压制。但是，在今天的全球经济自由化和一体化中，如果我们能够有效地利用国际热钱投资并将其引导到具有许多融资困难的生产性行业，促进中国实体经济和基础设施的蓬勃发展，切实推进。有效抑制热钱大规模流入投机领域，提振资产价格，在引发泡沫的基础上发展中国经济的多元化，实现资金配置和热钱增值效应，真正实现对热钱的合理引导。
结论
根据上述论点，在当今全球一体化中，国际热钱作为一种资本，如果能够得到合理恰当的利用，必然会为中国的经济发展做出贡献。因此，对待国际热钱并不是以预防它为最佳方式。相反，而应该根据中国的实际国情，合理引导中国房地产市场的国际热钱流动，进而改善中国房地产市场的基本制度建设。只有不断完善中国房地产基础体系建设，加强中国房地产市场的流动，才更能推进中国房地产市场的发展。
参考文献
[1]刘怡欣.热钱流入对房价波动的影响[D].硕士学位论文.湖南科技大学，2016.
[2]武欣然.热钱流动对中国经济的影响研究[D].硕士学位论文.吉林财经大学，2016.
作者简介：李伟（1974-），男，汉族，籍贯山西陵川，学历大学，职称经济师，工作单位，研究方向煤炭经济及煤矿项目建设管理。
关键词：热钱流入 房地产 房地产价格对
“热钱”也被称为国际游资，它指的是在固定汇率下，拥有资金的一方在国际利率差高于外汇风险时，或受到投机心理的驱使，在全球范围内推动短期资本的流动。站在短期角度来讲，热钱进入我国，能够推动国内资本市场实现快速发展，加快经济发展步伐。但站在长远角度来讲，热钱的大量流入，会导致我国出现许多资产泡沫，如果热钱流出，资产泡沫就会破裂，这会给我国经济带来沉重的打击。
一、热钱流入房地产的不利影响
（一）助长产业泡沫经济
2000年之前，中国的房地产市场始终处于平静期，但自2003年以来，随着对人民币升值的乐观情绪，大量热钱涌入中国，外资在房地产开发中所占的比例实际使用外资始于2004年。自2007年以来，外商直接投资的房地产业自流入以来呈现上升趋势。截至2010年第一季度，中国房地产价格与去年同期相比增长了68%。房地产投资带动了50个相连行业的发展。
房价的陆续上涨与国外热钱的不断流入紧密关连。大规模的外资进入将促进非居民机构和个人购买房屋的比例越来越高，很容易形成房地产市场的强大基准，导致许多私人资金。在其影响下，它也跟着进入市场，推动了国内房地产价格的不断上涨，从而形成了房地产泡沫。
（二）加剧房地产市场供给结构不合理
在中国的高端市场，它专注于对国际游资的重大投资。由于利润率和活跃交易的增加，商业市场和高端住宅的持续投机将对中低端房地产投资产生一定的挤压。这将导致增加中低端住宅市场的供需并提高市场价格。目前，各大城市的房价增长率约为每年15%。一方面，城市住宅空置率高率；另一方面，对于昂贵的高房价，普通百姓根本买不起，这进一步凸显了供需矛盾。与此同时，国际热钱和国内投资汇集在一起，银行信贷的杠杆作用在刺激房地产市场的获利行为方面发挥了一定的作用。房地产投资的核心被投资需要所代替，中国房地产市场的不当供给结构持续加重。
（三）增加了房地产金融体系的潜在风险
在目前开发的房地产中，银行贷款是主要的融资方式，企业拥有的自有资金较少。房地产开采资本中银行借贷比率超出55%。同时，一些外资房地产企业仍然存在较高的债务比例，资金缺乏，注册资本投资需求低，个人可获得70%。在房地产市场的运作中，银行实际承担着各种信用风险和市场风险。当前，我国依然存在住房抵押贷款危机感。如果没有严格的控制，一些借款人仍然可以获得银行贷款，尽管条件不合格。一旦房地产泡沫破裂，将严重损害银行体系并使国际热钱进入中国，房地产价格将进一步受到影响。
二、应对热钱流入对房地产影响的策略
（一）加强源头监管与多部门合作
为缓解国际游资快速流动和恶意投机对中国房地产市场的影响，有必要加强对国际游资大规模流动的监督和控制。在中国政府努力稳定人民币升值的同时，各监管部门应建立有效的国际热钱流量监测预警信息系统，准确掌握热钱流动的时机和流向，采用相机决策和对应措施，尽快发现危机，准确防范金融风险。在全球经济一体化和金融解放的背景下，热钱的投入和脱离变得越发快速和便利，投入途径是更隐秘。多部门合作和全方位监控显得尤为重要。
（二）解决房地产融资渠道的单一性
中国是一个间接融资占据重要地位的发展中国家。长远以来，银行间接融资依然是房地产企业融资的最主要伎俩。银行危机的增加使银行体会到防患于未然的紧急性。在很长时间内，银行间接融资仍然是房地产企业融资的最重要手段。目前房地产企业需要资金，而银行不乐意借钱。这时，热钱的出现无疑是“雪中送炭”。热钱当然也是为了盈利，中国的房地产目前倾向于卖方市场。大部分房地产企业察觉很难利用股票和债券等直接融资手段拿到资金。此外，宏观经济调控政策限制了他们获得银行信贷的机会。这些企业不得已要依附于热钱的支撑和推動。因此，中国应扩大房地产融资渠道，减轻开发商对热钱的依赖。
（三）合理引导热钱流向
由于中国早年实行的住房制度改革和十八大以来的持续城镇化，房地产市场已成为国际游资的目标。无论是热钱的直接涌入还是受投机性土地市场影响的地价的间接影响，都会震动我国的价格。国内外学者对热钱监管的早期政策建议主要是压制。但是，在今天的全球经济自由化和一体化中，如果我们能够有效地利用国际热钱投资并将其引导到具有许多融资困难的生产性行业，促进中国实体经济和基础设施的蓬勃发展，切实推进。有效抑制热钱大规模流入投机领域，提振资产价格，在引发泡沫的基础上发展中国经济的多元化，实现资金配置和热钱增值效应，真正实现对热钱的合理引导。
结论
根据上述论点，在当今全球一体化中，国际热钱作为一种资本，如果能够得到合理恰当的利用，必然会为中国的经济发展做出贡献。因此，对待国际热钱并不是以预防它为最佳方式。相反，而应该根据中国的实际国情，合理引导中国房地产市场的国际热钱流动，进而改善中国房地产市场的基本制度建设。只有不断完善中国房地产基础体系建设，加强中国房地产市场的流动，才更能推进中国房地产市场的发展。
参考文献
[1]刘怡欣.热钱流入对房价波动的影响[D].硕士学位论文.湖南科技大学，2016.
[2]武欣然.热钱流动对中国经济的影响研究[D].硕士学位论文.吉林财经大学，2016.
作者简介：李伟（1974-），男，汉族，籍贯山西陵川，学历大学，职称经济师，工作单位，研究方向煤炭经济及煤矿项目建设管理。