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本文采用2000年1月～2008年3月上海市轨道交通1号线延伸段与8号线沿线的1979个新建住宅交易单价为研究对象，实证分析轨道交通对住宅价格影响的空间效应及时间效应。研究结果表明：空间效应方面，首先，总体来说，城市轨道交通对住宅价格有显著的空间效应，其对周边住宅价格的影响半径在1——2km。其中，1号线延伸段的影响半径在1.5——2km，8号线的影响半径在1——1.5km。其次，不同站点对周边住宅价格影响的空间效应不同，具体表现在影响半径与影响强度两个方面。远离中心城区的站点，对周边住宅价格的影响半径更大，同时，对距离其同一范围内的住宅价格影响的空间效应更为显著。时间效应方面，首先，城市轨道交通对住宅价格有显著的时间效应。从2001年至2008年，轨道交通1号线延伸段与8号线分别使两者影响范围内的住宅单价上涨了21.1％与17.3％。其次，轨道交通在其建设期对周边住宅价格的影响取决于其建设工期的长短，如果建设工期过长，在其施工建设的中期会对周边住宅价格造成负面影响，反之，则不存在负面影响。但是建设中期对住宅价格造成负面影响的程度、时间因站点而异。位于中心城区的站点在建设中期对周边住宅价格引起的负面作用较大，并且持续时间较长。最后，不同站点对住宅价格影响的时间效应不同。一方面，从施工建设到通车运营，处于不同区位的站点对住宅价格的增值幅度有所不同，距离CBD越远的站点对周边住宅价格的增值幅度越大。另一方面，不同站点对周边住宅价格影响的时间段不同，距离CBD较远的站点对周边住宅价格的影响较为提前，即远郊地区的住宅市场对轨道交通的“开工建设”与“开通运营”等利好消息的反应较为提前。
总体而言，城市轨道交通使得沿线住宅价格发生了不同程度的增值，减缓了城市中心与远郊住宅的价格梯度，进而改变了住宅价格的空间结构。住宅价格反映了住宅的供求状况，城市轨道交通对住宅价格空间结构的改变意味着住宅空间布局发生变化，住宅市场沿着轨道交通向郊区扩散。这有利于改善房地产市场的低效性，缓解中心地区房价过高等矛盾，引导房地产市场的合理发展。同时，轨道交通对住宅价格空间结构的这种影响，能够反过来促进轨道交通资本体制的改革，解决轨道交通建设资金不足的现状。因此，应借鉴国内外的成功经验，采取措施引导城市轨道交通与住宅的综合开发，以进一步促进二者的综合发展。本文提出了三方面的建议：基于TOD理念协调规划城市轨道交通与住宅建设、构建轨道交通建设的土地储备方案以及联合开发城市轨道交通与周边住宅。