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城市是区域经济发展的核心，在区域规划中起组织中心作用。如果单从发展强盛区域经济的角度上看，似乎应尽可能多地发展规模较大的城市。然而，随着城市规模的扩大，交通拥挤、住房紧张、环境污染等一系列问题也常常会相伴而生，这在一定程度上又会反过来制约区域经济的发展。因此，当一个城市发展到一定规模，如何科学规划城市主城区房地产发展战略，如何正确处理城市主城区和卫星城的房地产开发关系，便成为十分具有现实意义的研究课题。本文拟结合大连市及其卫星城市的实际情况，对房地产市场做出尽可能全面而深入的理论分析和实证研究，期望能为合理规划城市主城区与卫星城房地产市场发展给出切实可行的政策性建议。文章首先从卫星城和房地产基本概念出发，进行了相关的理论概述。接着在对大连市房地产市场背景分析的基础上，从房地产投资、商品房销售量、房价以及空置率等方面重点分析了卫星城房地产市场的现状和信贷情况，表明大连市卫星城房地产业发展旺盛。同时对其供销两旺的态势进行了成因分析。文章在供求预测部分，根据对大连市卫星城房地产销售情况的历史分析，利用灰色马尔科夫预测法、移动平均法等方法，结合定性分析对大连市卫星城房地产市场的未来趋势进行预测，结果表明卫星城目前房地产市场供小于求，但在“十一五”期间会转向供大于求。并通过建立预警模型进行风险分析，指出未来市场有转热的可能，应适当调控，避免房地产开发过度。鉴于大连市卫星城今后发展态势，文章结尾部分建议统一规划和调控主城区和卫星城房地产市场，建立房地产市场调查监控系统，完善房地产市场体系。本文依据房地产经济的有关理论研究卫星城房地产市场的情况，在描述现状的同时，更关注对现象的本质和内在原因的探究，因此，在论据的组织上，更偏重于对相关数据的汇总和整理。同时，通过使用量化指标和各项统计数据，科学预测了大连市卫星城房地产未来的发展趋势。本文对大连市卫星城房地产市场进行了系统、深入的实证分析，期望能对政府及有关部门的决策管理活动具有一定参考价值。