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国际大都市城市化的空间扩展过程研究表明,向心城市化、城郊化、逆城市化和再城市化四个连续的变质阶段构成大都市的生命周期.中国的大都市也按照这种周期发展变化.周一星等对中国大都市的实证研究发现,20世纪80年代开始,北京、上海、广州等大都市城市化过程开始由向心城市化阶段向城郊化阶段转化.北京这座迈向21世纪的国际大都市,到20世纪90年代已经进入了典型的城郊化阶段.北京的郊区化从工业由城区向郊外迁移开始,伴随着工业郊区化开始出现人口郊区化,而住宅郊区化作为人口郊区化的直接体现,也在20世纪90年代开始显现出来,并愈演愈烈,成为20世纪末中国大都市城市化进程中的一个重要现象.全面分析住宅郊区化的动力机制,探讨北京住宅郊区化空间分布规律与发展趋势,研究住宅郊区化过程对北京房地产空间结构的影响,以更加合理的确定房地产市场空间开发最佳区位.这对实现北京国际大都市可持续发展,开拓北京房地产市场具有重要现实意义.该文在利用郊区化等相关理论的基础上,对国内外大都市住宅郊区化现象研究进行综述,并以北京为例,对中国大都市的住宅郊区化现象作了全面分析.根据北京住宅郊区化发展的实际情况,将其分为三个阶段:第一阶段是20世纪90年代初期开始到1995年为北京市住宅郊区化的萌芽阶段;第二阶段是1996-2000年北京市住宅郊区化的近郊化阶段;第三阶段是进入21世纪的全面发展阶段.目前北京市住宅郊区化已经进入第三个阶段,无论从住宅建设的数量规模及空间扩展趋势分析得出,住宅近郊化飞速发展,并带动远郊区域的发展,而城区建设即将达到饱和并开始有下降趋势.利用1992-2002年北京市住宅出让数据资料及2002、2003年北京市在售商品房情况分析得出了北京市住宅郊区化的基本特征和空间扩展规律:(1)沿公路环线呈同心圆分布;(2)沿快速交通廊道扇面扩展;(3)各不同类型住宅区域差异明显.最后,作者就城郊的划分提出了一种新的观点——利用地价区类来划分.住宅郊区化是人口郊区化的直观体现,首先利用北京市人口时空变化来分析住宅郊区化.随着城区人口的不断外迁,人们生活的基本物质空间—住宅也相应的向外扩展.大规模的人口外迁,势必导致郊区住宅建设量的不断增加,且规模不断扩大,住宅郊区化现象应运而生.通过对北京市住宅郊区化现象的综合分析归纳得出其发展动因有以下四个方面:①城市社会经济文化水平的不断提高(城市化水平提高、旧城改造及人们居住水平和消费观念的改变等);②政策制度因素(土地有偿使用制度和货币分房制度的实施与完善,城市土地利用规划的引导);③交通、通讯及基础设施的改进与完善,家庭轿车的普及等;④郊区自然环境的吸引.该文最大的创新之处就是利用spss11.0统计软件中的回归分析中的cubic模型对1993-1999年北京市住宅出让数据进行分析,并对北京市住宅郊区化的未来发展趋势进行预测分析得出:㈠同心圆环状扩展模式:①低速增长型(二环内(衰退型)和六环外(发展型));②中速增长型或稳定型(二-三环间);③快速增长型(四-五环间、五-六环间);④高速增长型(三-四环间);㈡沿交通廊道扇面扩展模式:①低速增长型(京石高速扇面);②中速增长型或稳定型(京汤扇面、机场高速扇面、京通快速扇面、京津塘高速扇面、京开高速扇面及中关村扇面);③快速增长型(京昌扇面);④高速增长型(石景山扇面);㈢区域扩展模式:①低速增长型(城区(衰退型)和远郊区(发展型));②高速增长型(近郊区).最后就住宅郊区化中存在的问题及对未来发展提出了对策建议.