论文部分内容阅读
近年来，我国房地产市场出现区域城市住宅市场过热、土地使用没有得到有效控制、商品房价格涨幅过大、空置房不断增多等问题，导致城镇居民对房地产消费的信心再一次出现滑坡。随着2006年房地产市场新宏观调控政策的公布与逐步实施，房地产住宅面积调控新政策作用于市场的效果和影响该如何评价，新政逐步实施后的中小套型住宅市场需求状况如何变化，中小套型面积又该如何确定，已成为消费者和企业的关注问题。
本文针对以上关注问题以实证和规范并重；综合网上调查、参考相关文献等多途径进行研究；对从政府部门的公告和调研报告和互联网等方面收集的数据进行分析、研究。
研究首先阐述房地产市场发展的现状以及国家近几年的宏观调控政策，由此对面积新政作用房地产市场的效果和影响等提出问题，为研究的内容进行了铺垫。接下来将本文的研究分为三部分：
第一部分通过对住宅面积新政策及其解释文件进行的解读，进而分析新政是否符合小康社会住宅标准，分析新政能否帮助调节当前土地难以有效控制、房价持续过快上涨、空置率逐年增加这三个热点问题，最后分析面积新政实施的可能性及其政策建议。
第二部分运用了市场营销学、消费者行为学的理论和方法，多角度、多层次分析住宅新政后中小套型住宅的需求：从居民收入和需求结构、项目区位、品牌形象、小区配套因素等方面分析此类项目开发中的总体套型结构比例，从不同收入消费者选择类型、家庭类型、购买动机分析、需求的多样性四个方面分析适合开发的中小套型住宅面积。通过对今后该类住宅结构比例和面积变化的分析，得出房地产企业开发中小套型商品房应顺应市场的变化，适应“70％与90m2”的原则，期望能给房地产企业的项目决策提供一些帮助。
第三部分是住宅面积新政后中小套型住宅的设计。在简述中小套型住宅设计的历程、问题之后，通过运用建筑学学科的相关理论和方法并结合市场需求现状对中小套型住宅的设计提出改善，推广现有的优秀设计方案。最后介绍和分析中小套型住宅设计模式的多样性和住宅的弹性设计。
通过本文的研究，笔者期望在房地产新政策逐步实施的过程中，对商品住宅购买者的购买决策和地方政府的行政决策以及房地产企业的开发定位、设计新思路有所帮助。