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住房抵押贷款证券化在20世纪60年代末发源于美国，它实质上是资产证券化的一种形式，是指通过以住房抵押贷款为支撑发行的证券在资本市场进行融资的过程和技术。它的本质是将缺乏流动性，但能够产生可预见的稳定的现金流的资产经过一定的结构安排，对资产中的风险和收益进行隔离和重组，进而转换成在金融市场上可以出售的和流通的证券的过程。住房抵押贷款证券化是相对于传统信用方式和融资方式的革新，它一方面优化了资产负债匹配结构，分散了贷款风险，另一方面提高了银行资产的流动性，并且创造了新的信用，促进了房地产业的发展。作为20世纪金融创新的伟大成果之一，住房抵押贷款证券化在美国取得巨大成功。 上个世纪80年代，我国开始对住房抵押贷款证券化进行探索研究，直至2005年底，中国建设银行和中信信托共同推出了国内首个住房抵押贷款的资产证券化方案。随着房地产市场的快速发展，监管部门对金融创新的鼓励，理论界对于证券化定价和模式的探讨也日趋成熟，住房抵押贷款证券化成为金融机构业务探索和发展的重点方向。 2007年爆发的美国次贷危机引发人们对房地产市场和金融体系风险的重新思考，住房抵押贷款的证券化对于金融体系的风险重新配置功能实际上决定于金融机构是否有效的进行风险管理。我国房地产市场正处于上升周期，房价上涨较快，个人住房贷款市场迅速膨胀，使房地产业融资过分依赖银行，风险集中到银行体系。风险管理应该成为住房抵押贷款证券化过程中值得注视的问题。 本文结合中国的房地产市场发展，将住房抵押贷款证券化及其风险管理作为研究的核心。住房抵押贷款证券化产品面临的风险包括系统性和非系统性风险，其中信用风险和提前还款风险属于非系统性风险，是原始权益人将住房抵押贷款证券化的过程中最不容忽视的风险。基础资产——住房抵押贷款的质量直接决定这两类风险的大小，如果银行认为证券化可以分散这两类风险，而忽视了对这两类风险进行管理，那么进行证券化只能增加金融机构面临的风险。2007年的美国次级贷危机已经证明了这一点，也为我国防范金融风险敲响了警钟。 信用风险是指借款人因种种原因，不愿或无力按时、全额支付所欠债务而造成违约，致使银行或投资者遭受损失的可能性。国外学术界已经有较为成熟的理论模型和实证研究，商业银行也有一套完善的信用评级体系和工具来管理信用风险。我国由于商业银行所有者缺位，市场制度发育滞后，个人信用体系尚未建立等原因，信用风险的管理不够规范和有效。对此，本文认为，从商业银行的视角看，应该提高违约风险管理技术和进行业务流程改造，完善风险管理模式和内控机制。从完善国家金融体制的视角看，应该逐步建立适合中国国情的个人信用评级制度，积极推动相关市场体系的建设，加快与个人住房贷款相关的法律法规建设。 提前还款风险是指由于债务人可以随时支付全部或部分抵押贷款余额而造成的资金流不稳定和再投资的风险。影响债务人提前还款的因素主要是市场利率。美国和香港为代表的国外发达市场对于提前还款风险的管理工具多样，并且根据本地居民的消费习惯和市场发展不断加以创新。我国在提前还款风险管理方面的问题在于:一是认识不足，二是缺乏科学研究的方法和定量研究的标准。因此，加强对提前还款风险的管理首先要正确认识提前还款风险，建立个人住房抵押贷款数据库，在科学分析和定量研究的基础上，合理建立和健全违约金制度，灵活运用表内对冲方法，尽早推出市场对冲金融工具，管理和转移提前还款风险。 资产证券化可以通过分散风险降低银行的融资成本，并且通过创造更多的流动性为银行带来新的收益。但是这种成本降低和收益创造受到多种条件的制约。比如，宏观流动性的过剩使商业银行缺乏证券化的动力;评级市场的不发达导致银行无法有效的通过信用评级降低信息不对称;证券化所获资金投资于更高风险的产品反而会使银行本身的风险增加等。因此，政府应该在完善证券化的外部环境中发挥积极作用，密切监视金融体系与房价和销售之间的关系，完善外部评级市场，加强金融监管，防范金融风险。