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目前,我国农用地承包经营权流转价格主要由承包方与出让方之间协商决定,价格形式、内涵常出现界定不清的情况,农用地承包经营权流转市场发育不完善,交易案例少,承包经营权本身的产权缺陷等都阻碍了农用地承包经营权流转价格的规范,常发生价格信号失真,由于价格而引起的农户间、农户与集体或农户与其他经营主体之间的矛盾、纠纷。在理论部分,本文运用产权理论、产权经济学理论,马克思地租地价理论、土地收益理论以及规模经营理论、土地集约经营理论等对农用地承包经营权流转价格进行系统地梳理和研究,对其中涉及的承包经营权产权、流转市场构成、流转中涉及的经营主体及相互关系、流转形式、流转价格类型和体系等进行综合分析,从产权理论、产权经济学等角度对承包经营权流转价格进行分类和内涵界定,根据农用地定级估价规程中的相关规定,建立一套农用地承包经营权流转价格评估方法,并讨论流转后经营项目对流转价格的影响,以此对流转价格进行修正。
在实例研究部分,本文以天津市农用地承包经营权流转价格为研究对象,通过调查搜集了天津市农用地承包经营权流转市场价格数据,通过对比和定性、定量研究,将流转价格按不同的流转形式、土地利用类型及流转后的经营项目进行分类汇总,研究其中的规律。再以天津市农用地定级估价成果作为基础,研究农用地年均纯收益与农用地租金之间的相互关系,由此探讨建立合理、有效、具有操作性的农用地承包经营权流转价格评估方法的必要性和价格修正方法的合理性。最后对农用地转包、出租和入股价格进行评估,同时针对流转后土地利用类型发生改变的情况作出价格修正,在修正时,提出了农用地承包经营权流转之后的级差地租Ⅱ,由资本所占比例进行分配。由于流转后利用类型或经营项目改变会涉及到亩均投资额度,将农用地资本化为使用权价格后,由投资额与使用权价格比例关系可得到农用地资本占比,以此为利益分配基准。再通过预期收益预测,可计算得到流转后土地利用类型改变的情况下,农用地承包经营权的合理流转价格。最后,本文针对《农用地定级估价规程》中入股价格的缺失和缺少对流转后土地利用类型改变的情况的考虑,提出增补建议。以上研究希望能为当前广泛进行的农用地承包经营权流转实践提供价格参考,为农用地承包经营权流转更规范、深入地进行打好基础。