【摘 要】
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虽然房地产业已成为中国国民经济的支柱产业，但在住房领域长期存在的过分依赖投资拉动、住房消费不足的问题，已为房地产业与国民经济的协调发展带来隐忧。拓展住房消费的关键在
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虽然房地产业已成为中国国民经济的支柱产业，但在住房领域长期存在的过分依赖投资拉动、住房消费不足的问题，已为房地产业与国民经济的协调发展带来隐忧。拓展住房消费的关键在于提高住房配置的效率。本论文正是从这一现实背景出发，对城市家庭住房选择与住房搜寻进行了深入的理论与实证研究，揭示了住房需求的微观机理和提高住房配置效率的途径。这种住房需求的微观分析，是当前国际上住房经济学研究的前沿问题，本研究在国内尚属首次。
论文借鉴国际已有的研究，结合中国城市住房领域的实际，构建了住房选择与搜寻的联合分析理论框架。首次提出了引入制度因素和市场成熟度(DMM)的租买选择扩展模型，并与购房意愿(WTB)模型相结合，研究住房消费形式选择问题；采用引入逆Mills比率的住房需求方程估计消费量选择的弹性参数，并利用二阶段估计法实现了两个选择的联合建模。还提出采用搜寻频率与持时的联合建模方法，考察住房搜寻的规律性和经纪服务的润滑效应。文中分析了住房选择与搜寻的互动关系，特别是搜寻成本对住房消费的阻滞效应。上述理论上的贡献发展了国际上现有的理论体系。
实证部分的主要成果是：1.住房消费形式选择和消费量选择可被认为是相互独立的。2.年轻、流动性强和收入较低的家庭选择租赁住房的概率明显偏高；房价租金比上升1或房价增长率上升1个百分点，“自有发生比”分别下降4％和上升4％；偏低的租赁市场与存量市场成熟度限制了家庭住房选择的自由度，商业住房抵押贷款促进住房自有的效应显著，而住房公积金和住房补贴的效果微弱。3.自有住房家庭的住房需求收入弹性和价格弹性分别为0.66和-0.49(租赁住房家庭分别为0.50和-0.31)，家庭拥有住房的目的仍以满足消费需求为主；收入弹性偏低不利于巩固房地产业的支柱产业地位，价格弹性偏低表明房价自我调控能力较弱，需要政府适时的关注与调控；全国和35个大中城市的住房可支付性指数分别为100.1和111.7，总体水平正常。4.搜寻成本对住房消费产生了阻滞效应，使收入弹性下降；买方为降低总成本会在搜寻行为成本和持时成本之间进行权衡；经纪服务能够起到润滑市场和提高市场效率的作用，使搜寻持时降低20％，但该效应的实现受制于经纪服务行业的成熟程度。上述实证研究及结论目前均未见其他文献报道。
论文最后提出了旨在提高住房配置效率和拓展住房消费的一系列建议。
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