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房地产投融资制度是有关房地产投融资活动中的行为规范和法律准则的统称,包括房地产投融资主体、机构、市场和政策等内容,是多重制度的组合。随着房改进程逐步深入和房地产市场化程度的提高,我国大部分地区房价居高不下,商品房空置量不断增长,而投资规模却丝毫不见有退让的迹象。房地产投资效率低下和风险增长并没有阻碍我国国民房地产投资的热情,房地产商品生产与供给陷入了与经济学供需价格理论相悖而驰的发展状态。导致这一切的根本因素在于中国房地产投融资制度存在的诸多缺陷。本论文主要从房地产投融资制度发展中存在的问题入手,提出产权制度不完善导致的责权不对等以及房地产投融资结构不合理、政府干预手段的落后等是我国房地产业目前发展中最突出的制度问题。只有通过债务融资制度向股权融资制度的变迁,强制性变迁与诱致性变迁双管齐下,调整政府干预的手段和提高管理水平,才能从根本上解决我国房地产投融资效率低下的问题。第一章主要从房地产业对我国经济发展的作用、房地产业与金融业之间的关系以及房地产投融资制度在当前产业发展阶段的意义等方面论述了论文选题的战略意义,归纳了国内外已有研究集中在房地产与经济发展之间的关系、房地产政策改革方向、经济适用房制度、房地产投资风险和为产业发展寻求有效资金源的房地产金融等方面,而没有将制度因素这一根本性问题纳入分析的视野,体现为既有研究中的不足,指出本文的研究路线及方法将沿着这一关键性的问题展开。第二章定义了房地产投融资制度的基本内涵,剖析了房地产投融资制度分析的框架体系,提出房地产投融资制度的结构、效率和未来变迁方向将是贯穿全文的研究脉络,并对房地产投融资制度分析过程中所涉及的相关理论和研究方向做了界定,本文所涉及的房地产投融资制度研究将建立在有关投融资结构合理性和市场效率分析两方面已有的理论根基之上,而研究的范畴既包括以获取经济收益为目的的商业房地产投融资,也包括以社会福利性质表现的住宅类房地产投融资制度。第三章总结了我国房地产投融资制度历史特点和改革的历程,将改革开放以来中国房地产投融资制度分为四个阶段,对每个阶段我国房地产业发展状态及相应的制度建设过程做了总结,并结合国外房地产投融资制度历史变迁中的特点对中外房地产投融资制度历史变迁做了对比分析,指出制度基本环境、产权内涵、政府干预、投融资渠道和工具等组织安排上的不同是我国与西方发达资本主义国家的房地产业发展中的根本不同。第四章对1996 年以来中国房地产投融资制度结构变化做了分析,并通过市场投融资平均成本和政府干预所带来的居民平均福利水平等指标对中国房地产投融资效率变化进行了系统研究,指出每一次政府的强制性制度变化,都会直间接引发房地产投融资