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前几年,住房价格处于不断攀升之中,住房价格的上升不仅促使收入差距扩大,还引发投机热潮、增加了金融系统的风险,对居民生活以及社会经济产生了不利影响。尽管中央政府采取了一系列的调控措施试图抑制房价,但效果并不显著。有效的调控需要理论的指导,但理论界对房价上涨的原因存在不同的、甚至针锋相对的认识,需要我们对已有的研究进行梳理并在此基础上深入分析。
通常认为,人口和收入增长导致的房地产需求增加必然引起房地产价格上涨,但国外的经验研究并未支持这一点。人口和收入增长对住房价格的影响取决于住房供给曲线弹性的大小,而住房供给曲线的弹性与政府管制相关。当政府的管制较少时,价格机制将引导资源的流动(土地在不同用途之间流动)和替代(资本对土地的替代),使住房的供给变得富有弹性。而政府管制较严时,住房的供给相对缺乏弹性,此时需求的增加将引起住房价格的显著上升。在我国,土地的流转、开发和利用受到政府的严格管制,房地产的供给很大程度上取决于政府的意志,因此研究制度对房地产供应流程的影响是理解当前房价不断上涨的关键所在。房地产供应流程主要包括三个环节:土地流转、土地供应和土地开发利用,这三个环节中制度约束的影响,决定了市场上供应的土地数量、结构和利用强度,因而对楼面价以及住房价格产生重要影响。
土地流转环节中,土地储备制度对工业仓储用地转为房地产用地产生了限制,政府与企业分享土地收益减少了企业迁移所获得的收益,限制了企业(尤其是市区外圈层企业)的迁移,使新增住宅用地需求主要通过城市的扩张来满足,这将引起市区所有地段住宅用地地租上涨。另外,政府拥有集体土地转让权的安排下,政府减少集体土地收储数量的做法,也影响了房地产价格。
土地经过土地储备中心的收储和整理,到进行房地产开发还需经过两个环节:政府的土地供给和开发商的土地储备。在这一过程中,如果政府追求任期内土地收益最大,将调节土地供应节奏以控制土地价格沿最优路径变动,当政府任期较短时,推动土地价格上涨成为政府的最优选择。而地方政府推动土地价格上涨和土地储备制度的实施又促使开发商储备了更多的土地。由于开发商的土地储备行为能够增加地方政府的土地收益,尽管中央政府一再打击土地囤积,但开发商储备的土地数量不降反升,而政府和企业的双重储备对房地产和金融市场将产生不利影响。
土地开发利用环节中,当政府追求土地净收益(土地增值收益-基础设施成本)最大时,其选择的容积率水平低于社会福利最优的容积率水平,而容积率的降低不仅促使房价上升,还使稀缺的土地未能有效利用。从宏观层面,分税制及其影响下地方政府对土地收入的依赖,加剧和强化了各地区公共投入的不均等,使配套了优质公共资源的土地更加稀缺,导致了人口迁移规模的增加,促使迁入地(大中城市)的级差地租Ⅰ上升；由于人口迁移还将使人才、资金和技术从不发达地区向发达地区转移,将产生房价上涨的循环因果积累机制,促使房价进一步上涨。
根据Chatelier—Samuelson(LeS)原则,当制度约束是造成房地产供给缺乏弹性和房价上涨的重要原因时,在长期中,市场主体将试图对制度进行调整使房地产供给曲线变得富有弹性以抑制房价的上涨。因此,高房价将诱使市场主体的创新行为,而小产权房的出现及其低廉价格也进一步论证了房价上涨背后制度的作用,表明变革现有土地制度是解决房价问题的有效途径。对土地制度的利益格局及其效率进行全面分析后,在此基础上提出了一系列的政策建议:变革土地储备制度的运行模式,加大财政转移支付力度,开征住宅的房地产税等等。