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不动产证券化系不动产通过证券化的方式,将土地或建筑物的财产权,转换为有价证券,使投资者与标的物之间,由直接之物权关系,转变为持有债权性质的有价证券.此制度是一种以财产管理所演化之制度,透过与金融手段的合作,使不动产市场与资本市场结合,将不动产融资以直接金融的方式从资本市场获取较低成本的资金,让投资人以小金额参与高利润的不动产投资. 本研究主要是以会计与财务的观点,分析不动产证券化对于企业与社会投资大众的影响,首先以不动产证券化的法制架构为基础,针对不动产证券化制度应具备之信托及证券化制度之理论加以探讨,进而研究不动产证券化制度、探究美国、日本现行的制度与运作模式,并以台湾地区不动产证券化条例为主轴,探讨其制度与架构、安全与监督机制.
本研究以台湾地区不动产证券化法令颁布后的实际案例为例,分析台湾地区第一个不动产资产信托案-"嘉新万国大楼不动产信托案"及第一个不动产投资信托案-"富邦一号不动产投资信托案"的发行架构,进而探讨此两案对委托人及投资人的影响,分析投资人的报酬与风险,以及发行者的利益与融资考虑.结果发现,"嘉新万国大楼不动产信托案"及"富邦一号不动产投资信托案",对投资人而言,是属于低风险稳定报酬的投资工具,对于发行者不动产证券化的公司而言,它是一个稳定低成本的融资方式.
为进一步研究不动产证券化可以提供企业募集资金,并运用于不动产开发上,本研究以自行模拟的方式,设计一个不动产投资信托商品,由不动产开发商的角度出发,发行不动产受益凭证的方式筹资,收购位于台北市士林区的私有土地并兴建商业大楼出售.全案以不动产估价原则及笔者实务运作经验,估算投入成本及收益,并完成投资项目的预期现金流量分析,以净现值法(Net Present Value, NPV)及内部报酬率法(Internal Rate of Retum, IRR)评估投资案的可行性,再以敏感度分析(Sensitivity Analysis)探讨售价、成本及折现率等主要假设参数在10％上下变动幅度下,净现值及内部报酬率的变化.结果显示,发行不动产投资信托证券可以让开发商在不需要自有资金且将未来收益分享给投资大众的情形下,进行不动产开发案并从中获利.