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房地产投资全球化是当前经济全球化的新特点之一。自1991年起，中国已连续19年成为吸收外资最多的发展中国家。近年来对人民币升值预期的提高，加息速度的加快，以及国内自1998年住房货币化改革以来，房地产市场的逐步升温，加速了外资对国内房地产，尤其是北京、上海、广州等大中城市房地产市场的投资热潮。随着境外非居民资金持续进入国内房地产市场，房地产已经跃升为外商投资的第二大行业。在当前国内房地产市场正经历着史上最严厉宏观调控政策的背景下，国内楼市量减价滞，但外资对于国内房地产市场的热情却近几月来未见消减。对此，外资进入我国房地产市场的原因、历程、形式是什么？会对我国房地产市场产生哪些影响？我国目前应对外资进入的管理现状和政策成效如何？国外管理外资进入的经验又有哪些可以借鉴？ 本文拟从2010年“限外令”的颁布入手，通过实证研究，分析外资进入中国房地产市场的原因、历程、形式以及特点，从定性和定量两方面分析外资对中国房地产市场的利弊影响，全面梳理目前外资进入我国房地产市场的管理现状、政策演变、效果分析，并总结归纳失效原因，结合各国(地区)管理外资的经验，提出未来管理的思考和建议。本文主要内容摘要如下: 第一部分，首先提出问题，然后分析国内外的研究现状(主要是外资进入中国房地产市场的原因以及外资进入对中国房地产市场产生的影响方面)，并结合国内外专家学者研究成果，提出本论文的框架安排、主要观点、创新点和不足之处。 第二部分，介绍外资进入国内房地产市场的原因、历程、主要形式以及特点，并结合市场运行状况，从定性和定量两方面分析外资对中国房地产市场的利弊影响。外资进入国内房地产市场主要是看中国内庞大的市场需求、房地产行业的高利润特性、人民币汇率升值预期、国际间利率差异以及资金退出通道已打通等优势;并以设立外资房地产开发企业和中介咨询企业，外资机构和个人购买房屋以及外资金融机构直接或间接参与房地产经营为主要形式。从开发投资角度来看，外资投入中国房地产开发的绝对量呈曲折上升态势，大体分为起步、发展、低潮、加速、调整回暖等五个阶段;外资机构和个人购买房屋则大致经历了萌芽、双轨制、统一市场等三个阶段;外资金融机构直接或简接地参与中国房地产经营呈现出以投资商办项目为主，以收购成熟物业为主，追求中长期稳定回报为主等特点。外资进入国内房地产市场，有利于房地产金融体系的发展，有利于弥补中国房地产行业的资金短缺，有利于促进房地产行业的发展，加强国内房地产企业的竞争能力，有利于社会经济发展;但同时，外资的进入，的确具有拉高和推升国内房地产价格的效应，一定程度加剧国内房地产市场的波动性风险，制约宏观调控政策的有效性，加大人民币升值和国际收支平衡压力，加剧金融体系风险。 第三部分，全面梳理目前外资进入我国房地产市场的管理现状、从鼓励到限制的政策演变、政策效果评价，并总结归纳历次“限外令”失效的原因。目前，我国政府对外资进入房地产市场的管理，是按条块实施的，主要包括房地产管理、外资管理和外汇管理，基本的行政管理体系和政策法规框架已形成。通过梳理房地产发展各时期国家应对外资进入的政策演变，可以看出，前十年(主要是上世纪九十年代)，政策的关键词是“鼓励”，即逐步开放，开放的品种和门类也在不断扩大，政策收效喜人，而后十年(主要是本世纪)，政策的关键词则是“限制”，执行效果却不甚理想。主要应归结于房地产市场透明度低，行政管理缺乏统筹协调，内外资管理缺乏统筹考虑，调控手段匮乏，政策不够全面细致等方面的原因。 第四部分，介绍各国(地区)尤其是欧美日等代表性国家管理外资进入本国房地产市场的做法，并归纳总结了各国管理的重点方向和经验。综观各国做法，分为两类:一类是美、日等市场经济发达的国家，对外资投资本国房地产开发和外资购房限制较少，另一类是大多数发展中国家及部分发达国家，对外资购买房地产和投资房地产开发有不同程度的限制。同时，各国原则上对自住型购房基本没有限制，对以短期投机为目的的房地产投资限制则较严格。归纳总结经验，各国管理重点都集中在管制权的归属、管制的主要环节、管制的动机以及管制的方法四方面。 第五部分，得出全文分析结果的几点结论:中国应继续吸引外资，但重点取向应予调整;国内房地产市场还很需要外资，要继续允许其进入;要把允许外资进入国内房地产市场和防范其消极作用结合起来。要遵循风险管理、利益管理、简化管理和接轨国际的思想，严格控制外资进入普通住宅领域，在遏止短期投机性投资同时，鼓励长期投资，要构建易进难出的投资体系，并对于外资流动带给我国房地产市场的各种影响及一系列后续问题，未雨绸缪，及早制定应急预案。具体政策措施方面，作者针对目前存在的问题，强调要加强政策协调配合，并提出了产业、信贷、税收以及金融等一揽子措施，期为完善我国相关政策提供一定的参考。