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房地产金融问题事关一个国家的房地产业乃至整个经济的持续稳定发展。随着房地产证券化、房地产间接投资等房地产金融产品与手段的陆续登场,资本市场与房地产市场的互动性与关联性不断增强,资本市场对房地产业的影响日益深化。
1997年的亚洲金融危机促使韩国房地产金融体系由以国民住宅基金和住宅银行为中心的住房金融贷款体系逐步发展为现代房地产金融体系。当时,政府为了尽快回收不良债权处置资金而导入了资产证券化制度,并积极制定房地产间接投资政策,向房地产部门提供新的融资工具,这种融资工具一直被广泛应用至今。与资产证券化制度一样,房地产间接投资制度也通过修订相关法律条文的方式开启了韩国房地产间接投资时代的新篇章。2001年,韩国政府制定了《房地产投资公司法(REITs)》,2004年制定了《间接投资资产运用业法》,并出台了房地产基金制度,从而踏上了名副其实的房地产间接投资时代。多年来的房地产金融发展历程告诉我们:一个完善的房地产金融体系不仅关系到房地产业的稳定发展,而且对整个金融领域乃至国民经济发挥举足轻重的影响。
中国的经济发展速度非常迅猛,金融部门特别是房地产金融业的发展轨迹与韩国十分相似。目前,中国房地产业还停留在以商业银行的住房抵押贷款及公积金贷款为主的初级水平,因此急需导入MBs、REITs、REF等新的房地产金融工具。考虑到中国的MBS制度尚处于试运行阶段,REITs也尚未获得法律承认,REF也需要长时间的思考与探索,因此,中国的房地产金融存在很多急需落实的工作。希望1998年以来的韩国房地产金融改革与发展的经验教训能够给中国房地产金融部门一些值得借鉴的政策启示。韩国的经济发展水平名列世界前茅,其经济发展阶段与中国比较接近,而且中韩两国具有共同的东方传统文化因素,因此,韩国金融部门在开放资本市场以及金融危机之后实施金融结构调整过程中积累的丰富经验对急需推进房地产金融改革的中国具有十分重要的借鉴意义。
本文主要由6章构成:第一章为导论,主要表明论文的研究目的、范围及研究方法,并对中韩房地产金融用语之间的差异进行简要叙述;第二章主要概述了房地产金融的背景——韩国房地产市场及房地产金融体系,阐述了韩国房地产市场的长期动向及相关政策变迁过程、房地产市场动向、房地产金融体系的发展过程、亚洲金融危机爆发之前的韩国房地产金融体系的核心即国民住宅基金;第三章把韩国房地产金融制度划分为房地产证券化(ABS、MBS)与房地产间接投资(《信托业法》的房地产信托投资、REITs、REF)等两大类型,介绍并比较了各个制度的导入背景、相关法律条文、基本结构及特征;第四章详细阐述房地产金融的核心制度即ABS、MBS、REITs、REF的市场现状及发展过程并指出具体运用过程中引发的主要问题,并对整个房地产金融市场规模进行比较分析;第五章分析了中国的住房消费贷款及融资现状、MBS及类似REITs的导入现状、房地产金融的制度条件、主要课题等;第六章提出了韩国房地产金融的四大核心部门的改善方案与发展战略,并以此为基础,对处于初期阶段的中国房地产金融部门引出了政策启示。