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我国房地产业不是自古以来就有的产物，它的出现取决于商品经济制度的确立和国家经济发展的需要。房地产业仅存在于特定历史时期即商品经济时代。在计划经济时代，各级政府下设房产局，专门管理各市区的房产业，属于非营利性事业单位，房地产业不作为一个产业来经营。房屋由国家房产部门和企业负责建筑房屋分配给国有职工使用，产权属于政府房产部门和单位或企业所有，居民房屋不得进行产权交易，其财产权的流动性与传统自然经济和计划经济下所追求的稳定性相悖。随着社会主义市场经济体制改革的逐步深化，房地产这一特殊开发形式正是伴随着我国商品经济的发展应运而生，已经成为支柱性产业。企业具有投资大，生产周期长，高利润、高回报、高风险等特点。住房是居民最基本的生存需要，安居才能乐业，它涉及国计民生大事，因此备受国家重视。近几年，由于市场流动性过剩，投资一手房进行转卖，抬高房价、恶性炒作等问题出现，严重影响了商品房市场价格，近日“国务院新国八条”、“京十五条”、“房改新政”等一系列立法的出台遏制房价上涨，提高二套房贷款的利率，表明国家严厉整顿规范房地产市场的决心。如何在宏观调控的大背景下，降低商品房的开发成本，合理获得利润，保持房地产企业健康有序发展，是一个亟待解决的问题。为保民生居住，稳定房价，本文从房地产市场经济规律、供需规律、价格规律，完善法律制度入手，提出制定合理合作开发房地产法律合同，可谓是一种有效的合作经营方式方法。合作开发房地产相比独自开发降低了合作开发房地产准入门槛，使一些有地无钱或是有钱无地的企业有机会进入房地产业，联合开发商品房、廉租房，扩大供给，促进房价下移，保证房地产业进一步发展。 现阶段我国房地产开发相关的立法体系虽然基本完善、涵盖广泛，但由于特殊时期的历史遗留问题，解决具体合作开发房地产合同的理论研究并不够深入，相关司法解释并不具体，只有2005年最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）提及了合作开发房地产合同的相关说明，但由于合作开发房地产合同的独特性，其法律关系复杂，牵涉物权法、合同法、公司法、行政法等部门法规，使得单一的2005年最高人民法院《解释》难以应对合作开发房地产合同中的各式纠纷。概言之，现行调整民事性管理规范要少于行政管理性规范，法律规范性文件要少于政策性文件，长期性稳定房地产市场交易所制定的规范性法律更是少之又少，多是暂时性的或是调整特定时期的政策法规。因此，关于合作开发房地产合同理论的深入研究，对于解决供需矛盾，发挥市场经济条件下价格杠杆作用，具有及其重要意义。 全文共三章，具体为: 第一部分对合作开发房地产合同的本质解析。首先，对合作开发房地产的发展史与开发经营流程进行探讨。我国古代和近代不存在现代意义上的合作开发房地产，房屋与土地的买卖租赁与现代的房地产业有很大不同。在当代，合作开发房地产的发展主要经历了三段历史进程。房地产开发经营流程的介绍，分析合作开发房地产在房地产开发流程中所处于的具体环节，有助于掌握这一法律概念在实际中的具体应用。另外，对开发房地产合同相关概念解读，介绍其上位概念合作开发房地产及其特征和主要类型。最后，对合作开发房地产合同的概念、种类划分、性质、相近似合同之间的辨别等进行论述。 第二部分对合作开发房地产合同进行效力分析。首先，以合同一般生效要件为基准，分析合作开发房地产合同的成立与生效要件，主要参照合作开发房地产的主体条件，意思表示是否真实等情况。其次，重点分析影响合作开发房地产合同效力的因素。最后，对合作开发房地产合同的无效情形进行探讨，总结相应的处理方式。 第三部分介绍合作开发房地产的风险防范。注重对合作主体的资信调查，加强度合作开发房地产中的建设用地状况调查及如何订立详细的合作开发房地产合同。