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房地产市场和股票市场历来就是风险积聚的重要载体。国外历次经验表明,房地产价格泡沫和股票市场的剧烈震荡之间存在着关联性,并且这种关联达到一定程度时就会加速泡沫的破灭,给国民经济造成严重后果,甚至导致国民经济走向衰退。始于1989年的日本房地产市场和股票市场的双双雪崩,直接导致日本长达10多年的经济衰退,给日本经济带来的创伤至今难以熨平。1998年爆发的亚洲金融危机,究其原因是投机性金融活动所引起的信用扩张和房地产泡沫导致股市下跌。2008年,由美国次贷危机引发的金融危机波及全球,其罪魁祸首是房地产泡沫,并导致股票市场的大幅下跌。这些事件对于认识我国股票市场和房地产市场之间的关系有着重要的借鉴意义。
我国自从1998年住房货币化改革以来,房地产消费需求获得巨大释放,房地产市场得到极大繁荣。同年《证券法》的出台,标志着我国的股票市场步入正轨。随着我国经济的发展,股票市场和房地产市场规模的不断扩大,这两个市场的互动对国民经济的影响也越来越重要。目前我国正处于完善市场经济体制的特殊时期,股票价格和房地产价格波动较大,研究二者之间的内在联系,无论是对政府实施宏观调控,还是对投资者配置资产组合,都有着非常重要的指导意义。
论文在经济周期理论、泡沫经济理论、投资组合理论和财富效应理论基础上,探讨房地产市场与股票市场的传导中介以及传导机制;从间接关联、资金关联和价格关联三方面出发,运用主成分分析法、Granger因果分析法和向量自回归模型等计量方法分析房地产市场与股票市场之间关联性;并在此基础上,对政府、金融机构、投资者提出对策建议。
本文在结构上分成三个部分:
第一部分为房地产市场和股票市场关联的理论基础及传导中介,包括第2、3、4章。第2章,分析房地产市场和股票市场的发展过程、市场波动,以及房地产股票价格波动。第3章,阐述支撑本研究的基本理论,即经济周期理论、泡沫经济理论、财富效应理论和投资组合理论。第4章,分析房地产市场和股票市场关联的四个重要传导中介——宏观经济、宏观政策、资会流动和心理预期,及其关联的传导机制。
第二部分对房地产市场和股票市场的关联性进行深入分析,包括第5、6、7章。论文根据房地产市场与股票市场关联的传导途径不同,将房地产市场和股票市场的关联性分为间接关联、资金关联和价格关联。
间接关联是指房地产市场、股票市场与宏观经济变量之间的关系。论文从理论上分析了宏观经济变量与房地产市场、股票市场之间的互动关系;从实证上,运用主成分分析法,就宏观经济变量对房地产价格和股票价格的影响进行实证分析。
资金关联是指房地产市场与股票市场之间发生的资金流动。资金通过银行信贷、消费和投资渠道进入房地产市场和股票市场,从而产生一定的资金关联。因此论文从银行信贷、财富效应和托宾Q效应三方面探讨房地产市场和股票市场之间的资金关联。
价格关联是指房地产价格与股票价格波动之间的关系。论文以中、美两国为例分析价格关联。在中国案例中,分别分析了全中国以及四城市房地产价格与股票价格变动趋势的关联性,并对其成因进行探讨。在美国案例中,选取标准普尔/席勒住房价格指数(S&P/Case-Shiller Home Price Indices)中20个大都市区合成指数值以及道琼斯工业指数等数据对美国房地产市场和股票市场的价格关联进行分析。
第三部分,针对政府、金融机构和投资者等不同市场主体提出政策建议,即第8章。论文分别阐述了政府、金融机构和投资者在房地产市场和股票市场中的现状、作用及存在的问题,并根据房地产市场与股票市场的关联性,对政府、金融机构和投资者提出相应的政策建议。
通过对房地产市场与股票市场的关联性的深入系统研究,论文得出以下核心结论。(1)我国房地产市场和股票市场的关联性是存在的;(2)我国房地产市场和股票市场的关联性主要是通过宏观经济变量的传导而产生,即间接关联较强;(3)我国房地产市场和股票市场的资会关联较弱;(4)从长期来看，我国房地产市场与股票市场的价格关联并不明湿:(5)我国房地产市场与股票市场的价格关联具有一定的区域性。
论文的创新之处为:(1)系统地分析房地产市场与股票市场关联的理论基础与传导中介;(2)提出将房地产市场与股票市场关联性分为间接关联、资金关联和价格关联的分析框架;(3)构建房地产市场和股票市场的关联模型:(4)在金融危机背景下,为政府宏观调控、金融机构金融创新和投资者资产组合提出建议措施。