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住房抵押贷款证券(MBS)是住房抵押贷款证券化中产生的一种利率衍生证券。资产证券化，是指发起人将缺乏流动性但是可以产生稳定现金流的资产，出售给一个特殊目的载体（special purpose vehicle，以下简称SPV），由其通过一定的结构安排和信用增级(credit enhancement)，分离并且重组资产的收益和风险，并转化成以资产产生的现金流担保的证券（asset-backed securities，资产担保证券，以下简称ABS）发售给投资者。住房抵押贷款证券化就是利用住房抵押贷款建立资产池，然后发行以之为担保的证券(mortgage-backed securities，住房抵押贷款证券，以下简称MBS)。 2005年3月，经国务院批准，国家开发银行和中国建设银行的资产证券化试点正式启动。这标志着资产证券化在我国终于进入了实质性运作阶段。这使得住房抵押贷款证券定价的研究在目前尤具现实意义。 支撑MBS的住房抵押贷款，一般是允许提前还款的。这点不同于普通的固定收益证券。MBS作为含有期权的金融衍生工具，其价值评估也要复杂一些。本文系统介绍了通行的MBS价值评估模型并重点介绍了当前实践中通用的期权调整价差模型。在考虑提前偿付因素的情况下，利用该模型可以分析MBS的现金流，得到其理论价格。然而，国外的定价方法只能作为我国的借鉴而不能照搬照抄。首先，市场化的利率在定价中至关重要，而我国尚未实现利率市场化;其次，国外的早偿经验数据和计量模型是建立在30多年的成熟市场发展基础上的，有雄厚的数据积累，而我国目前住房抵押贷款市场发展时间尚短，这给MBS定价的实证研究带来了困难。 本文的框架如下: 第一章导论介绍了本文产生的背景、研究的意义以及MBS定价方法研究成果。住房抵押贷款证券起源于美国。从20世纪60年代末至今，美国以及全球的MBS市场获得了蓬勃发展。MBS已经成为美国债券市场仅次于国债的第二大交易品种。在我国，住房抵押贷款正以两位数的增长率快速扩张，给住房抵押贷款证券的发展提供了坚实的基础。 第二章主要介绍了住房抵押贷款证券的类型、特点和运行机理。一般所指的住房抵押贷款都是采用表外融资，即原贷款从发行人的资产负债表移出。MBS可以在市场上流通，融通资金，从而实现了直接市场和间接市场的结合。住房抵押贷款证券可以按照发行主体分为机构MBS和私人MBS;按照对现金流的处理和对投资者偿付特征的不同分为过手型 MBS和转付型MBS。其中转付型MBS内涵广泛，设计复杂，体现了人们金融创新的想象力。第二章同时描述了住房抵押贷款证券化的过程，分析了住房抵押贷款证券化的运行机理，阐述了MBS的创新原理。 第三章是MBS的价值分析。MBS的价值分析原理是将未来现金流按照一定的折现率贴现，从而得出现值。住房抵押贷款借款人可以选择提前还款，即早偿，这种行为给住房抵押贷款的未来现金流带来了不确定性，从而给以住房抵押贷款为支撑资产的MBS现金流也带来不确定性。因而早偿率的预测是预测MBS未来现金流的关键问题。这里对国外通用的一些早偿模型进行了综述，以期对我国早偿模型的建立有所启示。另外一个重要因素是有关利率的预测。利率预测不仅关系到贴现率的确定，也与早偿率的确定有关，因而更加重要。利率模型对于债券估值具有重要意义，有大量相关理论，包括单因素模型、两因素模型和无套利模型等。 第四章主要概述了MBS定价的几种方法，并重点评述了期权调整利差法(OAS)的原理和应用。最后得出结论，总结MBS定价方法对于我国定价方法研究的启示和借鉴意义。理论和实践中MBS的定价方法主要包括偏微分方程法、静态现金流折现法、总报酬率情境分析法、再融资阈值法和期权调整利差法等。期权调整利差法由于考虑了MBS的含权性质并且比较容易应用而成为实践中通用的方法。我国目前住房抵押贷款发展并不久，MBS市场刚刚起步，科学的定价方法还需要随着利率市场化进程的推进和MBS市场的深化而不断完善。