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房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称为REITs）是一种起源于美国、目前已在世界各国和地区广泛运作的公开上市的房地产投资工具。其中香港REITs在《香港房地产投资信托基金守则》为核心的制度框架下已良好运作达七年。本文希望能通过对香港模式的REITs的实际运作案例进行剖析，探寻其运作发展的规律，揭示其与房地产开发企业的关系，为我国日后发展REITs提供借鉴经验。 本文除第一章绪论与第七章结语外，主体论述部分共分为五章: 第二章通过分析香港模式的REITs的现行运作制度，对REITs的内部特点进行刻画，阐明REITs在制度约束下以保障投资者利益、维护稳定回报率为主要运营目的。 第三章以越秀房地产投资信托基金为研究对象，剖析其自上市以来的若干收购案例，分析每个收购过程中的细节与结果，为后面的论述提供例证。 第四章以第三章案例为基础，分析房地产开发企业对REITs产生的影响，阐明REITs作为一种相对低风险、低波动、高回报的投资产品，为了维持核心竞争力，必须不断发起项目收购以维持回报水平，然而在现有制度安排下，REITs较为可行的策略只能是接受房地产开发母公司的商业地产项目达到收购目标。 第五章分析REITs对房地产开发企业的影响，阐述了REITs作为项目上市平台对房地产开发企业的积极意义，并指出REITs的发展将要求房地产开发母公司提升自身开发能力，确保持续向REITs供给商业项目。另一方面，REITs对房地产开发企业的开发融资存在局限性，需要补充房产项目开发产业基金形成完整的融资链条。 第六章根据香港模式的REITs运作案例的分析，就REITs的市场主体地位、特别目的投资工具的属性及REITs整体市场环境的建设等方面对未来中国REITs提出了若干建议。 本文的创新之处在于通过香港模式的现行制度研究和市场真实运作案例的分析，归纳出REITs作为高回报投资产品的特性，以此为出发点推论并总结出REITs与房地产开发企业之间的互动关系，为日后REITs在我国市场发展提供若干思路。