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鉴于城市土地的稀缺性，对其进行合理配置具有重要意义。城市地产交易制度的确立即是为了达到这一目标。作为交易双方共同遵守的一套规则，城市地产交易制度的选择应着力于减少双方的交易成本。这也是土地资源合理配置对城市地产交易制度的内在要求。本文以“演进”作为研究视角，将城市地产交易制度置于一个动态的概念中。全文的思路是，城市地产交易制度演进的原因、方向是什么，应如何演进，结果会是怎样。 中国城市地产交易制度经由渐进性的历史变迁得以确立，并取得了一定的制度绩效，但是对其现状的分析却说明这种绩效不能被高估；其仍不能克服管理型交易造成的交易成本。从而，城市地产交易制度需向买卖型交易方向演进，以达到交易成本最小化的制度目标。 法律制度是一项制度中最核心的组成部分。对其进行构成分析可以透视出城市地产交易中种种问题的制度成因，这是研究城市地产交易制度如何演进的基础。城市土地产权制度在城市地产交易制度中处于基础性地位，因为对于任何一项交易而言，产权明晰是交易的前提。城市土地所有权制度、城市土地使用权制度、城市土地他项权利制度均存在着产权界定的模糊。重点需解决的是进一步界定中央和地方的土地所有权、纵向各级政府和横向各部门的土地产权行使权、划拨土地使用权向出让土地使用权的转化以及土地他项权利的设计。城市地产交易管理制度具有导向性作用。在现有制度下，管理主体与产权行使主体的重合是导致交易成本过高的根源，城市规划和地价也是城市地产交易管理制度的薄弱环节。城市地产交易契约制度中契约规则的规定是另一个病源所在，协议出让方式往往突破法律的界限，演化为权钱交易的合法外衣。城市地产交易法律责任制度的主要问题是，由于土地出让行为法律性质存在争议，导致政府作为交易主体时所承担的法律责任性质不明确。政府在地产交易中以民事主体出现时，应承担民事责任。 根据分析出的现有法律制度中的缺陷，得以作出城市地产交易制度如何演进的制度选择。制度完善建议具有针对性，而具体法律制度设计则侧重于是一种综合实施机制。土地所有权制度中，应在坚持土地公有制的基础上理顺中央和地方的关系，肯定城市的土地所有权;设立专门的土地经营机构行使土地产权;限制县级及县级以下的土地行使权利。土地使用权制度重点予以解决的问题是划拨土地使用权的入市流转，这需要一套具体的操作机制。土地他项权利制度需满足土地利用形式多样化对于土地权利设计的要求。城市地产交易管理制度应广泛借鉴其他国家或地区先进管理经验，成立土地管理委员会、建立公众参与制度及完善社会中介服务组织体系都是可行的选择。现有划拨土地入市、土地收购储备制度、土地公开交易制度的具体制度设计将利于创造一个公开、公平、公正的城市地产交易市场环境。 制度演进中制度成本的存在不可避免。中国城市地产交易制度的演进中存在的成本有:双轨制的并行、现有划拨土地入市、交易方式的选择、中央和地方的冲突、政府寻租行为规制的难点、地产商的投机天性。诸多成本的分析在预示制度演进必将作为一种常态出现的同时，也说明了制度演进过程中需解决障碍的时序层次:第一，划拨土地入市是前提。第二，协议方式的严格限制是关键。第三，相关制度环境的完善也至关重要。 总之，全文借助制度经济学的相关理念，以制度演进的视角对中国城市地产交易作出深入探究，以期对实践有所裨益。