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土地、房屋都是人类赖以生存基本中的基本，脱离了土地、房屋，人类无之为以立。房地产保有税关乎一国的长期土地管理制度，它是税法以致于维持国家政权稳定中最重要的一个因素。世界各地政府每年的财政税收中，有相当大的部分是来自房地产保有税的，而中国内地暂时则是以长期土地批租之土地使用权出让金（以下简称为土地出让金）为土地有偿使用的主要标的，对房地产保有税则还在测试论证阶段。 房地产价格高企不下，确实造成严重的贫富悬殊和社会发展的很多不和谐。已经有许多学者表示过赞同以房地产保有税来调控房地产价格的做法。本文的写作方向是不预先认同房地产保有税的开征，通过尽量收集海内外对房地产保有税的风险理论，分析日本和香港经济泡沫爆破前的错误，研究爆破后的对策，从风险角度提出中国内地在实施房地产保有税时应注意的地方。 笔者在这差不多一年的写作过程罩，参考了很多同本和香港的经验，个人感受良多，但定位最终都是十分强调实践的。这个题目涉及了多个不同的法的体系:有房地产法、经济法、税法、环境法等的范畴;在知识范围面上又有经济面的、社会民生的、政治的。内容的广泛性和其动态变化性是这个题目的最大难处。为了使文章观点能紧贴时代步伐，除了归纳各地学者的观点外，也收录了不少时事评论员、报章、以及一般坊间的意见。 行文的中心指导思想渊源于中国人民大学法学院教授周珂老师提出的房地产三性质的协作理论。房地产三性质即:1.自然资源性质;2.公共产品性质;3.民法意义性质。在调研的过程中，发觉到包括各个阶层的很多国人都只关注到房地产民法意义上的资产性质，大部分都忽略了房地产的其余两性，这或许是我国内地经济发展中多次的房地产热的根源。 文章体系方面分为4个部分。第一章研究房地产税理论，内容包括中国开征房地产保有税的背景情况及其理论上的优劣点。在结合了周珂老师和众多其他论者的见解下，提出了房地产保有税应有的6大原则，包括:1.土地公有原则;2.房地产业准公共产品原则;3.国民经济总体良性运行原则;4.效率使用原则;5.可持续发展原则;6.社会政策可预见原则。 以此6大原则作为文章的统帅纲领后，再一步步地阐明对各个理论的观点。其中希望巩固房地产保有税是财产税税种的概念，税制的公平，除了多赚多缴外，还有一个方面就是多拥有就多缴。房地产保有税是直接税，它的税负对象是固定的、不容易转嫁，所以它的功能更能见于调节被过分积累财产之再分配。应多关注城市住房商品化和准社会公共产品化的平衡。过于简单化的要压低房价不是本文的观点，房地产保有税的意义更大程度在于健全中国内地的税制结构，引导房地产市场发展和确保总体宏观经济的良性运行，相信这个观点是符合科学发展观的。 第二章是对日本不动产税的评析。里面详列了日本不动产税制度的中心内容，还阐明了日本人如何以不动产税作为经济调控的措施。第三章是分析中国内地开征房地产保有税的必要性和可行性。强调在理顺经济失衡问题时，宏观调控的必要性，以致任何经济政策都不可能一成不变，必须要随着时代的客观因素改变而做出适当的调整。为着要防治当前的经济泡沫，今天必须削弱房地产之资产投资性，促进土地的有效利用，把热钱疏导往实业建设，重视房地产之生产收入能力而非资产升值能力。社会发展到现阶段税制改革应适当强调社会再分配，在开征房地产保有税的同时，可考虑一并减轻其它经济环节纳税主体之税负。 第四章是借鉴日本和香港的经验而建议的推行步骤和讨论不同性质住房的房地产保有税问题。由于问题的复杂性，这一章是全文中篇幅最长的一章，估计也是文章出毛病或最具争议的地方。这里，尝试说明对计税依据、税率和税权所作出的一些构思。在我非常有限的能力范围内，把大概能预见的实践问题都提出了若干相应的对策。同时也会探讨房地产保有税具体执行的制度细项和设想的时间表。热忱希望透过这一章的阐述能够打开一道小门，引起更多研究者的兴趣和讨论。 房地产保有税关乎土地政策，是国家的基本税务政策，里面有不少重大的问题亟待解决。所谓牵一发而动全身，总之在执行任何相关之制度改革时都不能操之过急、不能用一刀切的。这个新法必须有一个漫长过程，结合实际、循序渐进，还要顾及所造成的社会影响，人民的普遍意志而逐渐实行。路可能比较长，过程也肯定会非常艰苦，但我相信这才是中国内地土地政策长远应该要走的路，才不是过分简单化的道路。只要不走错，再长的路也总会有终点的，值得长期走下去。文章罩面虽然多次主张对财产征税，主张代内公平，支持可持续发展，但主观上绝无针对任何主体的意愿，也绝非是要彻底打破现有制度。文章脉络力求带出按步就班、实事求是的思想;这正是我校传统的、优秀的治学理念，深深地相信这个观点是符合当代和谐发展观的。 中国和日本是东亚的两大国，笔者曾在日本生活过，学习日本语又有超过15年了。希望更多的阅读日本法学书籍的原著，让自己今后的学习方向有自己的特色，就是一步步走往中日比较法。另外，内地改革开放以来，房地产制度就有许多方面是学习自香港的。香港虽没有实际意义的房地产保有型税种，奉行的又是普通法，然而，相信以一个在香港生活了35年的中国人的角度，提出对香港地方问题的评论，结合内地与香港房地产法做出比较研究终究是会有很大意义的。综观全文来说，在内容的新颖性方面，最后，希望各位老师、学业上、工作上的前辈和读者们能关注以下几个有少许特色的观点: 1.房地产保有税这词汇的定名原因 2.反对将房地产保有税视为遏抑房价手段的看法 3.日本不动产税宏观调控作用的借鉴 4.香港丁屋制度对内地农村宅基地改革的借鉴 5.研究经济法理论用于房地产业长期调控，提出国民经济总体良性运行 6.提出城市住房商品化和准社会公共产品化的平衡 7.房地产保有税最终指向城乡一体化的作用 8.承认土地出让金制度的历史意义，总结历史再探求可持续发展的道路。