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随着我国房地产业的迅速发展与住房私有化程度的不断提高,城市居民在实现"居者有其屋"的基础上进一步对建筑物的物业管理提出了更高的要求.在社会转型的变迁过程中,社会整体私权自治意识的增强使得越来越多的业主倾向于通过组成业主自治管理组织的方式管理自有物业,以实现自有物业的保值与增值.在此过程中,业主委员会在物业管理中的地位和作用逐渐显现,并受到越来越多的社会关注.然而,由于我国的业主自治管理组织的发展尚处于初级阶段,业主委员会在实际运行过程中面临着诸多困境.关注这些困境并探求这些困境的解决之道正是本文的主旨所在.
本文先从学理上对物业、物业管理、建筑物区分所有权人自治管理组织等基础概念做出较完整的说明与厘清,并在此过程中将本文的论述范围明确界定为在居住物业领域中委托管理模式下的业主自治管理.业主委员会是实现业主自治管理的重要组织,本文首先阐明业主委员会之于物业管理的重要性,然后对其赖以存在的基础法律制度——建筑物区分所有权制度加以简单的介绍.
之后,本文从社会实证分析的角度出发,深切关注现实中业主委员会的运行现状,揭示业主委员会在生存和发展过程中面临的两大危机,一是其在法律地位上面临的身份危机,二是其在实际运作过程中出现的诸如组织成立困难、缺乏财政来源、实际行权乏力等困境以及该组织在发展过程中亟待解决的不作为、滥用权利等问题.业主委员会法律地位上的缺失影响了立法上对其规范化的制度安排投入更多的关注,而其自身非规范化的运作机制又使得其法律地位遭到严重的质疑.这两大危机相互影响、相互制约,使得业主委员会的发展举步维艰.
在深入剖析业主委员会的现实困境之后,本文花费较多篇幅探讨如何完善业主委员会的法律地位与建构使其规范化运作的法律机制.在论述的过程中,本文运用比较研究的方法,积极借鉴经济较发达国家和地区,特别是台港澳地区在建筑物区分所有权人自治管理组织方面的法制建设经验,同时吸收我国大陆地区地方立法与司法实践上的一些具有前瞻性、创新性的做法,从而提出一系列解决业主委员会现行困境的建议.在法律地位方面,本文主张在立法上明确赋予业主委员会非法人组织的民事主体地位,并在民事诉讼中承认其被告主体资格,扩大其诉权范围；在法律运行机制方面,本文就如何解决业主大会召开难题、化解业主委员会财政危机、提高业主委员会行权能力以及避免业主委员会滥用权力等提出自己的想法和建议.