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随着我国改革开放和住房制度的改革,上世纪80年代物业管理引入中国大陆。经过20多年的发展,我国物业管理己发展成为一个独立的行业,形成了一个庞大的新兴产业群体。物业管理不但改善了城市面貌和市民的生活、工作环境,而且在促进第三产业发展,吸收城乡剩余劳动力,解决日益加重的社会就业问题,以及在扩大住房消费,拉动经济增长等方面都起着不可忽视的作用。由于我国物业管理制度设计的先天缺陷和导入阶段的异化,加上物业管理理论研究和实践滞后,致使物业管理在快速发展中矛盾纠纷日益增加,亟需决策未来发展策略。
本文在分析处于经济转型期的我国物业管理市场特征的基础上,以淮安市物业管理市场为案例,研究处于经济转型期的物业管理市场发展策略。研究显示我国物业管理市场特征为:发展较快,具备了规模庞大的市场基础；卖方市场主体基本形成,但专业化、社会化程度不高,行业利润微薄；买方主体缺位,物业管理市场化缺乏了最基本的形成要素；诚实守信的市场伦理尚未建立,地区发展不平衡明显；市场形成价格机制尚未建立,且短期内不可能有较大改变。说明我国物业管理将在很长一段时间内处于物业管理市场发展第二阶段,即成长期。而淮安市物业管理市场经过10年的发展,初具规模,除具有全国物业管理市场一般特征外,还表现为物业硬件基础薄弱,业主自治能力较低,质价相符的物业服务消费理念滞后,物管企业管理规模和管理水平低于全国平均水平等特征,处于物业管理市场的成长初期。
本文通过投入产出模型分析得出:淮安市物业管理行业发展主要依赖资本和劳动投入,行业技术水平低下,具有粗放型增长方式的特点;产业规模不经济,传统观念中提倡物业管理企业通过规模扩张提升效益和竞争力是不可取的。
通过对淮安市物业管理市场需求、供给和市场环境的分析,得出结论:目前淮安市物业管理市场总体上供需两旺,由于庞大的市场需求拉动,淮安市物业管理市场供给将快速增长,但尚不能满足市场需求,需要采取有效措施,进一步加大供给,以适应快速增长的市场需求。
最后,提出经济转型期淮安市物业管理市场的发展策略:(1)根据路径依赖理论,政府应继续完善新制度建设,主要通过法制建设、市场建设和诚信建设等来规范市场,提升政府监管能力。(2)通过波特的市场环境五要素分析,推断出淮安市物业管理企业适宜采用差异化集中战略,通过取得技术能力和服务竞争优势来提高企业竞争能力；适宜采取“一体化”的作业模式,以适应业主现实和潜在的需求。(3)建议通过完善规范、建立业主委员会经费筹集机制和增加业主参与度等手段,逐步强化业主自治能力,改变物业管理市场买方主体缺乏的现状。(4)指出在市场机制缺失的状态下,保障性住房和无人管理生活大院宜采取非市场化的物业管理模式,对保障性住房的物业管理,财政需适当补助；对无人管的生活大院,需经整治后,由街道物业服务中心或物业服务企业等服务机构提供基本服务,采取业主缴一点、财政和共用设施收益补一点、原单位贴一点等方式,多渠道筹集服务经费,逐步过渡到市场化的物业管理,从而实现住宅小区物业管理的全覆盖,促进和谐社会建设。