论文部分内容阅读
因国家对房地产市场的宏观调控,我国的房地产市场正面临着生存和发展的严峻考验,房地产行业不再是人们眼中的暴利行业,行业的利润正在不断回归社会的正常水平,在这样的大背景下,房地产开发企业的竞争变得异常激烈。房地产销售量的萎缩、开发成本、开发费用的不断上涨、自身资金的缺乏及融资难度的加大无不困扰着房地产开发企业。在过去的十几年的高速发展过程中,大多数的房地产企业在经营管理中表现的都不够精细,忽视成本管理使得企业在项目开发的各个阶段都出现或多或少的问题。在新的政策下,房地产开发企业若要胜出成本的有效控制是其决定因素。本文研究的A房地产开发企业是典型的中小型房地产开发企业,在资金规模、筹资水平、开发能力、管理的模式上均无法与成熟的大型的房地产开发企业相媲美,想取得较高的利润、必须在成本上下功夫,对于中小型的房地产企业来说,成本的有效控制才是企业利润的有效保障,企业成本的控制水平和房地产企业项目管理的效率和利润创造能力成正比。本文首先对成本管理的理论方法进行了说明,对房地产项目开发的成本管理进行了研究。从A公司项目成本控制的现状入手,主要把控的是项目成本控制总体水平。从组织结构、成本管理意识、成本管理制度、信息化管理等方面对现状进行了具体剖析,并提出了成本控制的总体策略。A公司的组织结构比较简单,成本控制的职责分散在现有的各个职能部门,公司在新的项目开工时,从各个部门抽调人员组成项目部,这种人员多头管理的模式无法形成合力。由于人员的知识结构水平的参差不齐,大家在成本管理方面的意识淡漠,即使是关注成本,也关注的是材料、人工等“显性成本”,而忽略了安全、时间、质量等“隐性成本”。在成本控制的管理制度上,A公司还有很多的地方需要完善和细化,公司现有的信息平台不能满足需求,建立起透明、无障碍的信息共享平台才能更好的为成本控制服务。其次本文依照项目开发各阶段对成本控制问题进行了分析。房地产开发项目成本的控制是全过程的控制,我们不能孤立的去看其中一个环节的成本控制,应将开发的各个环节紧密的衔接的在一起,用全过程的角度来控制成本。本文依次对前期决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段、销售阶段等开发的五大阶段出现的成本控制问题一一做了分析,并就出现的问题提出了对策,重点落在了项目决策阶段和施工阶段。在项目决策阶段,本文结合案例制定了项目的目标成本,依据目标成本测算了项目的财务指标,以此来分析项目的可行性。在项目的施工阶段使用了挣值法对项目的成本费用开支情况、工期进度情况进行了分析,分析得出项目运转超支、进度滞后。这种办法能在项目的建设过程中,及时反馈项目的进度和费用开支方面的信息,有助于房地产开发企业及时调整控制措施。房地产项目开发的过程具有较强的环节性,各个环节又连贯在一起,我们在成本控制方面需要进行全面的配套管理,需要将各个环节的因素进行统筹考虑并积极进行管理。本文结合企业管理、财务管理、房地产开发等各专业的知识,对A企业的突出成本问题进行了分析,通过列举具体的案例来说明如何控制房地产项目的成本,对同类型的房地产开发企业在成本控制上具有一定的参考价值。同时本文也存在一定的不足,伴随着成本管理方面分析研究的不断深入,房地产项目成本控制的采取的措施也不断的改进,成本控制将不仅局限于成本管控的流程,也不会局限在体系的建设,必定会延伸到各项阶段的具体详细的成本构造,实现成本的有效控制。