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住宅建设用地使用权期满后处理事关老百姓的切身利益,已经成为社会集中关注的热点,是最为重要的民生问题。处理规则制定的好与坏事关社会稳定的大局和国家的长治久安。我国关于住宅建设用地使用权期满后处理规则的立法演变体现了立法者在保障老百姓合法私有财产,确保老百姓基本生存条件,保证老百姓安居乐业方面所作出的努力,充分贯彻了以人为本,不与民争利的立法宗旨。但是现行法律只是简单的规定了住宅建设用地使用权期限届满后自动续期,对于续期是否有偿、续期的程序、条件、期限、次数、费用以及地上房屋的归属问题规定不够明确,缺乏可操作性。实践中具体处理此类问题时无法可依,从而引发一系列社会矛盾。尽快完善法律,解决住宅建设用地使用权期限届满后可能出现的问题具有重要的现实意义。我国1988年《宪法修正案》、《土地管理法》明确规定国有土地使用权可以依法有偿转让,结束其只能划拨不能转让的历史。依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,住宅建设用地使用权期满后,需提出申请并缴纳土地出让金才可以延长土地使用权使用期限；未申请续期或者续期未获批准的,地上建筑物将被国家无偿收回。《城市房地产管理法》删除了以上规定并对续期提出申请的时间和条件作了更加细化的规定。《物权法》只规定了住宅建设用地使用权期满后自动续期,对于续期是否有偿、续期的程序、条件、期限、次数、费用以及地上房屋的归属问题没有给出具体的解决办法。住宅建设用地使用权期满后处理必须遵循土地公有制原则、土地使用权人合法利益保护原则、地上建筑物利用最大化原则。土地公有制原则是土地制度的核心,是社会主义国家的根基,决不能改变。住宅建设用地使用权人相比土地所有权人处于弱势地位,其合法权益理应受到维护。应当对地上建筑物加强保护,使其效用发挥到最大化。住宅建设用地使用权续期存在有偿与无偿之分。前者要求权利人在期满后向国家支付一定数额的资金来延长土地使用年限；无偿续期则权利人不需要付出任何代价,土地使用年限自动向后延长。附条件有偿续期是根据住宅建筑面积、住宅数量、住宅用途等因素来决定期满后是否应当支付相应的对价。房屋数量只要超过一套,不管用于何种用途,都应当支付土地出让金。住改商无论合法还是非法都不适用自动续期规则。商住一体虽不是住宅,但可以参照住宅期满后规则处理。住宅建设用地使用权期满后续期应当尊重权利人意愿,尊重权利人理性选择。以地上建筑物存在作为续期前提,在考虑建筑物剩余寿命的基础上确定续期期限,续期次数一次为宜。以收益还原法作为土地定价方法,计算出每平方米土地价格后,再乘以超出免征额的部分得出实际缴纳的土地出让金。住宅建设用地使用权期限届满后地上房屋的归属应该坚持意思自治原则。有约定按约定,没有约定或约定不明的,应当肯定地上房屋的独立性,规定其归土地使用权人所有,并鼓励土地所有权人按照市价购回房屋所有权。土地使用权人如果放弃续期,土地所有权人应对房屋剩余价值进行补偿。