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房地产课税评估方法与体系研究的核心问题是寻找可以实现下列目标的应用对策方案:针对“课征房地产税”这一具体评估目的改进评估方法及思路，根据评估基本理论并结合税收原则来解决评估方法中应用的技术难题，以达到评估方法理论上先进性与实践上实用性的有机融合;建立符合国际课税估价发展趋势的评估方法准则，规范课税评估行为。论文通过剖析我国现有房地产税计税方式存在的问题，分析三大估价方法在课税评估中的具体应用，寻找符合我国课税评估现实情况的有效、可操作方案。 论文以我国现行房地产税制计征方式存在的问题作为研究的起点;以税制改革趋势下房地产税（物业税）的开征作为研究基点;以房地产估价理论，尤其是三大估价方法——市场法、收益法和成本法在课税评估中的改进作为研究重点。从三大估价方法及其相关指标参数在房地产课税评估中的制约角度展开理论分析。在此基础上，对三大方法进行改进，设计适用于课税估价的专门方法，并结合实例进行说明。最后，针对我国房地产评估业现状，借鉴国外经验，提出课税评估需要进行的相关体系建设。 论文共七个部分，包括引言、第一至五章和结论。 第一部分是论文的引言，介绍本文的选题目的和意义、国内外研究动态、研究的主要内容，并对本文涉及的主要概念进行了界定。为本文的提纲挈领部分。 第二部分，论文首先从房地产估价基本理论出发，分析比较了课税评估的特点，在此基础上阐述了估价理论与批量评估技术对课税评估的影响和指导。 第三部分，即论文的第二章，是论文的核心内容之一，主要围绕市场法课税评估进行讨论。市场法是国际公认的一种最适合的课税价值评估方法，估价人员对房地产市场的了解水平，以及房地产市场数据信息的充分程度，在一定程度上影响了该方法的应用，适用于房地产市场发展充分、交易频繁的地区。由于我国房地产市场的发展还不成熟，因此近期在应用时需有所选择，远期可以成为课税评估的主要方法。市场法评估的限制因素不是各因素修正系数计算的复杂程度，而在于数据资料的取得和市场上比较房地产选取的困难。论文提出根据行政区划进行划区，并尽可能地获取二手交易数据，运用多元回归分析，分别模拟出决定房价的影响因素模型。 第四部分，即论文的核心部分第三章，主要是对收益法课税评估的讨论。资本还原利率的选取是收益法评估的关键，但是面对海量的课税估价业务，要想对每宗应税房地产都求取精确的资本化率不太可行。因此，本文提出运用改进的收益乘数法来评估应税房地产的思路。其中毛租金（总收益）为不包含税费的净冷租金;收益乘数由资本还原利率和有效收益年限决定，并可通过调查市场上类似房地产的售价和租金调查结果进行反算验证。 第五部分，即论文的第四章，主要是围绕论文的核心内容之一“成本法课税评估”进行讨论。成本法本身可应用于任何房地产的评估，但是考虑到该方法无法较好地体现市场因素，因此，一般仅用于缺乏可比案例或非收益性房地产课税评估，其它不推荐使用。成本法课税评估采取建筑物和土地分别评估，统一课税的方式。首先将建筑物和土地根据用途、结构进行分类，再根据建安造价评估建筑物的重置成新价，通过基准地价修正评估土地价值，最终以房地价值之和的一定比率课税。 第六部分，借鉴世界各国在房地产课税评估方面的经验，指出课税估价体系建设的一系列问题。课税评估在我国还属于一种新生事物，它的正常发展和顺利运作必须要有相关配套法律、政策、行业、机制等的保障。对此，本文提出了在法律保障、专门性评估准则、行业执业资格和信息化管理等方面的建议，以期能够对课税评估的实际实施有所裨益。 第七部分，即论文的结束语部分，对本文的主要内容及研究的不足之处进行了总结。 论文的首要研究结论是:从房地产税计征方式不合理以及税制改革角度来看，房地产税必须根据评估的市场价值计征; 从房地产估价理论角度来看，评估目的、评估对象、限制条件等方面的差异决定了估价方法的具体操作差异;从税收原则角度来看，三大估价方法应用于课税估价时应考虑征管的成本和效率，必须改进以提高评估结果的公允性和高效性。 其次是:房地产课税评估采用市场法应根据当地房地产市场的发展水平，以行政区域为界，分别建立估价模型，β系数以回归方程的测算为主，注重估价结果的检验;采用收益法应通过测算其收益能力（即:市场毛租金乘以收益乘数）来判断，租金是不包含税费的净冷租;成本法将建筑物与土地分开评估，建筑物根据建安造价评估得到重置成新价，土地通过基准地价修正评估，最后将二者加和统一课税。这是我国在目前的发展水平下，提高房地产课税评估结果公允性、高效性的可行思路。 第三是:应本着房地产估价的法定和规范目标，制定权威性的专门法律，并规定业务承接部门及其执业资格的认定。对于课税评估，注重与税务部门，土地、房屋管理等部门之间的协调，实现税收征管目标。同时，还必须照顾到国内房地产市场的发展现状，保证课税估价体系的建设具有长远的衔接性。