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当前我国的旧城到底是一种怎样的衰退?长期以来，我国的城市更新理论与实践一直建立在“旧城并未衰败”这一前提之上，或者是建立在“旧城物质衰退”的前提上。导致城市更新的内容以旧城物质空间的拆除、修缮和保护为主，城市更新的方法以疏散人口压力，控制开发强度为主。本论文通过对转型期我国城市贫困和城市社会极化、城市空间分异问题的研究，指出当前城市贫困和社会极化在城市空间上已经有所表现，即一些旧城的社区开始呈现出衰退的局面。传统的城市更新以空间更新掩盖了一部分旧城社区的衰退，通过拆迁转移了部分旧城的贫困。这些均不利于城市贫困问题和社会极化问题的解决。鉴于此，本论文引入国外城市再生的概念，通过对城市再生和城市更新的比较，指出城市再生在理论前提、方法基础、内容目标等方面与城市更新的不同，并指出城市再生的本质乃是城市社区的再生。
通过将社区衰退作为城市再生的“病理学”基础，本论文把城市贫困、社会极化、空间分异议及社区发展等问题统一在城市社区可持续再生的框架之中，从而把宏观的社会经济转犁和微观的城市社区演变有机的联系在一起。通过这种宏观社会经济转型和微观社区过程的联接，结合可持续发展理论和社区发展理论与实践的成果，本文提出了一个旧城社区可持续再生的理论框架。这一理论框架以社区为主体，以空间和社会的互动为基本原理，以旧城社区的物质资本、人力资本和社会资本的再生为基本内容，以社区生活质量的改善和社区能力的加强为基本目标，并最终贡献于社会整体的可持续发展。
在这一理论框架的基础上，本文对旧城社区可持续再生的内部机制、外部机制和桥梁机制展开深入的研究，并对旧城社区再生的目标体系、关键过程和评价技术等方面进行了探讨。
最后，本论文以宁波镇海旧城社区作为实证研究对象，通过居民抽样调查，机构访谈，个人访谈以及对镇海旧城再生规划的研究，分析了镇海旧城社区衰退的宏观机制、微观表现和微观机制。以此为基础，对镇海旧城社区可持续再生的外部机制、内部机制和桥梁机制进行了研究，提出了基于社区能力的镇海旧城社区可持续再生模式。