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1998年国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》逐步实行住房分配货币化，由此中国的房地产市场走向了一条繁荣之路。国家为了规范房地产行业的发展，保持经济的稳定社会的和谐出台了一系列针对房地产行业的调控政策。房地产企业生存环境受到了很大的挤压，传统的融资方式已成为政府控制的重点，寻找新的融资渠道，成为未来企业生存的关键。房地产信托作为一种新的融资方式逐渐进入房地产企业的视野。 房地产信托，是指信托公司和房地产开发商合作，遵循信托的基本原则，成立信托计划向投资者募集资金，然后通过贷款或者入股的方式投向房地产项目，在约定的期限内，房地产开发商偿还信托本金外加风险费用或者分配房地产项目利润。信托公司在收取一定的管理费用之后将资金分配给投资者。按照信托标的不同分为资金信托和财产信托。资金信托根据使用方式的不同又分为:贷款信托、权益信托、混合信托。房地产信托有其利弊，其优势主要表现在如下方面:房地产信托具有宽广的创新空间和较强的灵活性、具有财产隔离功能、可以为房地产开发商提供长期资金、信托融资需要时间较短等。其劣势主要表现在:流通性差、信托产品营销受到限制、双重征税、政策限制较多等方面。 我国房地产信托规模不断扩大，成为房地产行业企业重要的融资方式。2003年开发商通过房地产信托融资76亿，占当年房地产总投资额度的0.58％，到了2010年开发商通过房地产信托融资达到2680亿占当年房地产总投资额的3.32％。7年间房地产信托规模扩大了35.2倍，增速惊人。2010年资金信托存量28922.78亿元，其中房地产信托资产4323.68亿元占据15％的比例，位列基础产业、工商企业、其他项目之后第四位。 陕西金源房地产开发集团有限公司于1994年12月19日组建成立，注册资金5000万元。集团下属西安唐宫实业有限公司、西安长韦青海石油长安住宅小区建设有限责任公司等七家子公司。西安浐灞生态区“地中海岸”(李家堡村城改)项目由陕西金源90％控股子公司西安唐宫实业有限公司负责开发。项目位于西安市东郊浐灞生态区，总占地309亩，总建筑面积774，337平方米。产品涵盖高层住宅、小高层住宅、风情商业街等多元业态，配有双语幼儿园、小学、滨河观景会所等。 该信托方案如下:[中融-西安浐灞城改股权投资集合信托计划]的发行规模为2.89亿元，其中优先级1亿元，由中融信托公开募集，其余1.89亿元的次级由陕西金源及马龙先生以其持有的西安唐宫100％股权及对本项目的全部投入认购，信托期限是2年，融资总成本为20％。 该信托是根据房地产信托的基本理论设计的。 基于可选择融资方式的信托模式的选择。金源集团至今还没有拿到《国有土地使用证》。项目公司唐宫实业为三级开发商资质。2009年以来证监会暂停了房地产公司的IPO和借壳融资。根据《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等规定和融资环境，企业目前的状况其既不能通过银行获取贷款，也不能通过信托贷款的模式融资，也不能够通过上市融资的方式解决融资困境。企业选择了股权质押型信托模式是合理的。 基于项目资金需求考虑的融资额度选择。该项目经过测算，总投资将达到24.9亿元。目前已缴纳拆迁费和安置房建设费用1.89亿元，土地资金成本缺口为5.39亿元。按照投资规划，该项目的主要资金来源为销售收入。按照全部销售收入的90％、80％、70％、60％、50％作为下一期的运作资金，对资金缺口做敏感性分析。企业最乐观的资金缺口为5541万，在销售收入下降50％时资金缺口达到5.9亿元，资金缺口较大。 基于资金成本考虑的信托期限设计。该信托计划的成本为20％/年，每年的成本为2000万，与银行贷款7.02％的贷款利率相比是其近3倍，对于企业来说通过信托融入长期资金是不合算。根据企业的规划2013年，将能够拿到土地使用权证进而可以通过银行贷款获取较低成本的资金。同时2012年达到销售高峰，能够获得12.8亿元的销售收入，这些资金可以用于下一期的项目建设。信托存续期定为两年具有合理性。 基于安全性考虑的信托结构化设计。唐宫实业2010年资产负责率迅速上升，达到91％，流动比率从2009年的5.33倍下降到2010年的1.1倍，速动比率由2009年的2.19下降的2010年的0.43，当前唐宫实业资金链非常紧张，偿债能力较弱。中融信托从安全性考虑建议采用结构化的设计可以充分保障投资者利益，增加该信托产品的吸引力。 陕西金源房地产开发集团有限公司和中融国际信托合作发行的这款产品，既有其合理性的一面，也有需要改进的地方。其优点主要体现在如下三方面:(1)陕西金源房地产开发有限公司采用信托方式融资可以规避项目相关政策限制，开辟新的融资渠道。(2)股权类信托可降低项目风险。(3)信托融资改善了项目公司的财务状况。其主要问题体现在以下几点:(1)信托规模的合理性。项目建设有较大的资金缺口，信托资金1亿元进入后，并不能很好的弥补当前资金困境。(2)偿付能力问题。目前集团除金源地中海岸项目外，在建的还有金源御景华府、青海油田长安住宅小区经适房项目，从整个集团业务板块来看，未来资金缺口比较大，所以陕西金源房地产集团无法保证项目的偿付。(3)信托期限的合理性。信托存续周期过短，不能覆盖项目进程。(4)结构化设计的合理性。该信托计划采用的是结构化的设计，优先次级比例为1∶1.89。在优先次级的比例上，金源房地产信托融资没有优势，金源房地产可以进一步提高优先次级比例。 金源房地产信托融资改进建议:(1)提高信托产品的偿付能力。结构化设计、增加信托资金的抵押物、引入第三方担保公司等方式，提升了信托计划的吸引力，降低项目的风险。(2)控制信托融资的成本。优先回购权是一种较好的控制信贷政策波动的一种方式。同时改进房地产信托产品的内部结构，或者根据工程进度、资金需求状况采用多种融资方式也可以相应降低融资成本。(3)扩大房地产信托期限的弹性和规模。采用结构化设计，然后对不同的部分设置不同的收益率，对于短期信托部分设置较低的收益率，对于延长的信托结构部分提供较高的收益，增加长期信托产品的吸引力。 总结全文通过对金源房地产信托融资的研究可以得到以下结论:(1)房地产信托具有独特的优势，将成为房地产企业重要的融资方式。(2)当前房地产信托设计上存在很多问题，还有很多地方需要优化。由于时间等因素，本文只能通过个案研究房地产信托融资存在的一些问题，存在很多不足之处。根据当前房地产信托发展趋势以及学界的研究方向可以预见，未来REITS将成为房地产信托产品的主流产品，信托产品的流动性将成为未来研究的重点。