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土地是民生民富之本。社会形式越高级，经济活动越频繁，对应的人与土地的关系也就越复杂。在当前土地资源越来越稀缺、越来越难以承载人类无限需求的情形下，如何实现对土地的最有效利用，是人类社会在面临生存与发展抉择时必须考虑的问题。 在我国现行土地制度体系中，土地金融制度是一项缺失，不利于经济的健康、高效发展，因此，对土地金融的研究有着非常重要的意义。本文尝试从土地财产价值形成过程的分析入手，通过对土地权利束中各项权利的分离，结合金融创新，设计了依托于各权利价值之上的土地金融产品和工具，并以此为基础建立起一套以强化国家土地所有权为核心、其他权利为重要补充的土地金融体系，为完善我国的土地金融制度，解决当前土地、房地产领域乃至宏观经济领域的一系列矛盾，更好地保障人、自然、经济、社会的和谐发展、永续发展提供一条借鉴的思路。 文中第一章为导论，第八章为总结，其余部分为主体内容，包括六章，分为两大部分:第二、三章构成了本文的研究基础;第四章一第七章为本文的中心内容。各章概要如下: 首先是第一章导论。介绍了研究的背景、意义、目标、内容及创新和不足，并从土地利用、土地储备、土地开发、土地产权、土地（房地产）金融、金融创新、土地资产证券化及政府职能等各方面对国内外相关研究进行了综述。 第二章为现状及问题分析。通过对现行土地财产价值形成过程中各阶段的金融工具的分析，总结出当前我国土地金融的核心是以土地使用权和建筑物所有权为担保/抵押的、运用银行贷款满足不同层次土地权利人的资金需求的银行信用流通体系，融资渠道单一，抵御风险能力薄弱，且国家难以通过这套机制实现有效的市场调节。为了解决这一问题，本章接着对我国的土地制度以及土地与金融结合的可行性进行了分析，提出用建立土地资本化运行机制的办法，合理引导土地投资和房地产投资的渠道，并以此形成土地资本自我良性循环和发展的平台，解决当前国内行政性主导的土地管理政策和措施难以很好解决的一系列问题。 第三章是国外及港澳台地区的不动产模式借鉴。本章将国外及港澳台地区的不动产金融划分为商业性不动产金融模式和政策性不动产金融模式，并分别进行了分析。商业性不动产金融模式主要包括房地产信托投资基金和土地信托等形式，本章对美国的房地产信托投资基金，即REITs，以及日本的土地信托作了简略的介绍。政策性不动产金融模式主要包括以非赢利性质为宗旨的公益型、管理型的不动产基金等，本章以危地马拉、澳大利亚以及美国和香港的土地基金模式为例做了介绍，并进行了对比分析，为构建我国土地金融体系提供思路借鉴。 第四章开始进入论文的核心部分，即土地金融体系构建的理论分析。该章也是论文整体中份量最重的一部分，本文的主要创新主要集中于这一章。首先，本章延续了第一章中的分析思路，从对土地财产价值形成过程的机理分析入手，探讨除土地抵押权以外的多种土地权利在经济上的实现形式，提出了用土地权利束分离结合金融创新构建土地金融体系的构想和实际设计，即:通过对土地财产价值形成过程的划分，针对各阶段和重要节点进行土地权利束及其构成的分析，结合金融产品设计，形成以土地产权价值分离并实现流转的土地资本和资产平台，并在此之上构建出土地金融体系;其次，本章还针对我国土地开发阶段权利设置不够完备的现状，提出了设置物权化的土地开发权的构想，并依据《物权法》等相关法律的界定，从主、客体特征等诸方面论证了其可行性，对其设置的方法和步骤提出了具体的建议;基于以上理论分析，在本章的最后，对土地金融的内涵和特点进行了总结，提出:土地金融是指基于土地的各项权利形成的资产而进行的金融活动的总称。 第五章在第四章理论分析的基础上，对适于我国现阶段发展的土地金融体系进行了实际构建。土地金融体系以显化和强化国家土地所有权为核心，主要包括两方面的结合和配合，即:金融手段与政策、制度等行政管理手段的结合，以及政策性土地金融体系和商业性金融体系的相互结合与配合。构建原理在于“以地生‘财’、‘财’用于地、涨价归公”，总体而言包括三个层次:通过将相当于绝对地租和一部分级差地租的土地增值收益进行资本化，体现国家土地所有权的经济权益;通过将一部分级差地租的土地增值收益资本化，体现地方政府的经济利益;通过将土地增值收益的剩余部分资本化，体现市场其他主体，如投资者的经济收益。根据不同的主体利益的实现形式，依托金融市场和金融创新，形成以体现国家土地所有权真实的经济内容的政策性土地金融体系和以体现其市场主体利益的商业性土地金融体系。本章中对政策性土地金融体系和商业性土地金融体系的构成进行了设计，并针对各种商业性土地金融产品的定价机制和风险控制机制展开了详细的理论和模型的构建分析。在本章的最后，对土地金融体系的整体构成和功能进行了总结。 第六章为土地基金构建研究。该章对土地金融体系核心——土地基金的构建做出了框架性的分析和论述，土地基金是指在中央以国家土地所有权的权益剥离，结合金融创新形成的中央土地基金，和在地方以地方政府的土地开发权结合金融创新形成的地方土地基金，通过前者对后者各种形式的参与、渗透，达到国家实施一系列市场调节的战略意图，其中地方土地基金又依据当地的经济发达程度划分为发达地区地方土地基金和欠发达地区地方土地基金。论文除了阐述土地基金的原理、操作模式、功能和意义外，还深入探讨了其组织形式、资金来源、收益来源和分配，对土地基金发挥效用的运作机制进行了分析。总的来说，中央土地基金是整个土地金融体系的核心，通过建立对全国土地出让或出租归集形成的体现国家土地所有权的土地收益资金池，并对资金池资产加以高效利用，使得国家土地所有权在经济上得以显现;地方土地基金主要是通过对土地开发权以及土地未来增值收益权的固化，形成一系列创新的融资工具和手段，在中央土地基金的有效干预和操作下，形成有利于城市理性发展的土地资产资本体系，为土地开发、储备提供长期的资金支持。 第七章为土地金融体系的绩效评价和政策建议。首先，论文分别立足在宏观和微观的角度，选择合适的衡量指标，对建立土地金融体系的效率、公平和风险三个方面作出了系统的评价。随后，结合对土地金融体系的微观效应和宏观效应分析，指出建立这一制度具有多方面的意义:从宏观上，建立完善的土地金融体系将对实现城市有序发展、土地有效供给、城乡统筹发展和稳定地产市场价格、完善市场调节体系起到积极作用;从微观上，能够使得资金使用更为高效、有序，吸收过剩的流动性，实现“涨价归公”，增加投资渠道，并使国有土地资产保值增值。本章还针对土地金融体系的实现路径进行了时间、空间两个维度的设计，指出:土地基金是土地金融体系的核心，从时间上，考虑到法律的配套完善，可通过“信托—基金—土地银行”三步走的策略实现土地金融体系的构建和完善;从空间上，应首先选取合适的城市进行地方土地基金的试点，通过试点总结经验，进而在全国分步骤推广。在本章的最后，从法律、政策、管理三个层次提出了完善我国土地金融体系的政策建议。 作为结语，第八章在回顾土地金融体系构建的整体思路的基础上，对论文所构建的土地金融体系的理论意义进行了深入的总结，并回顾了主要结论，指出了下一步研究的方向。 论文的主要创新点在于: 1、提出了用土地权利束分离结合金融创新构建土地金融体系的构想和实际设计，即:通过对土地财产价值形成过程的划分，针对各阶段和重要节点进行土地权利束及其构成的分析，结合金融产品的设计，形成以土地产权价值分离并实现流转的土地资本和资产体系; 2、从分析土地资产特性出发，构建了能够显化和强化国家所有权主体地位，以政策性土地金融与商业性土地金融互为补充，金融手段与政策、制度、管理等手段相互结合的较为完备的土地金融体系; 3、提出了设置物权化的土地开发权的构想并依据《物权法》等相关法律的界定，从主、客体特征等诸方面论证了其可行性，对其设置的方法和步骤提出了具体的建议; 4、在权利分析、设计及剥离的基础上，对土地金融的内涵和特点做了进一步的探讨和界定; 5、提出了构建政策性金融工具——土地基金的设想并设计了具体方案，通过土地基金的运作建立起中央政府、地方政府、市场各参与主体的均衡的利益机制，得以利用经济和金融杠杆的力量合理引导市场经济发展方向。 论文的不足之处在于: 1、“我国土地金融体系构建”这一选题显得比较抽象，论文的全面性和系统性尚待提高，如针对国外的土地金融总结就失之单薄，而文中提出的很多观点或研究也还不够深入，有继续探索和深化的必要，有赖于后续的深入研究; 2、由于本论文立足于体系构建，无从寻找相应数据进行实证的验证，只能通过定性分析予以归纳、总结、推导，虽然也进行了一定的定量分析和模型构建，但无法进行实际的模型验证，有待加强。 此外，作为一种制度创新，本文所构建的土地金融体系尚停留在理论层面，与具体的实操可行性可能存在一定的距离，需要官、产、学、研各界共同努力才有可能将这一理论付诸于实践。