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房地产作为一种资产,是社会财富体现的一项重要特征。对于房地产这种社会财富的公平分配将构成我国社会福利水平以及社会稳定、进步程度等方面的直接影响因素。在我国房地产宏观调控政策的影响下,住宅地产方面受到了严格的调控,而商业地产方面相对受到的影响较小,各大房地产企业也开始转变业务发展方向,由住宅开发向商业地产方向转变。另外在十二五规划关于加快我国城市化、城镇化建设的大政策背景下,我国商业地产在未来的发展将被十分的看好。然而商业地产与住宅地产有着极大的不同,不仅比住宅地产开发复杂,而且又比住宅地产多了一个物业经营管理的环节。在投融资方面,商业地产更是比住宅地产困难的多。住宅地产可以凭借预售款以及开发完成之后商品房的销售就可快速收回投资,但是商业地产却不能。商业地产的重点更在于其后期的整体的物业经营,它的投资回收只能靠未来的租金收入以及资产增值,如果它靠采用住宅销售模式销售商铺的话,将会违背商业地产最初的选项规划,影响其整体性、协调性以及未来可持续、健康发展。但是商业地产投资规模却又巨大,这就产生了商业地产的资金需求大,投资回收期长的矛盾问题。目前我国金融市场上还比较缺少适合商业地产融资特性的融资模式,而REITs通过发行受益凭证将社会的闲散资金募集起来,投资于房地产行业并以长期持有房地产物业为主,以租金收入为主要收入来源,这种融资模式与商业地产的融资需求非常契合。美国早在1962年就出现了第一家REITs公司,亚洲的许多国家也都建立起了REITs市场。我国在2000年以后一些专家和学者也开始进行研究,到2005年业内人士也开始向监管层提出建议,到今天我国监管层以及政策制定部门已经开始调查研究,REITs引入的各项准备工作都在紧锣密鼓的进行当中,央行、银监会、证监会都在做方案的研究和制定,REITs在我国开花结果将指日可待。REITs的优势在于：能为商业地产开发企业提供了一个退出机制,使其能快速收回投资；为普通个人投资者增加了一条投资途径,使其能分享中国商业地产发展所带来的成果。从我国的具体国情出发,中国目前也需要建立REITs制度。这不仅仅是因为它有助于解决房地产企业所面临的融资问题,更为重要的是,它还有助于解决我国经济社会在发展过程中所遇到的一些问题。REITs不仅能带动商业地产的发展,进而对国内GDP的增长起到很大贡献作用,同时对于地方政府依赖房地产行业对当地经济的带动与我国的房地产宏观调控政策相矛盾的问题的解决,也起到很好的作用。房地产泡沫的产生无非是少数资本控制整个行业价格,掠夺了整个产业利润,而普通民众却由于其刚性需求的属性,任人鱼肉,损失巨大,越来越变的相对贫穷,影响社会安定。然而REITs却实现了由少数资本推动的产业转变为由社会大众资本支撑的产业。通过REITs让整个社会资本都能享受到房地产行业的利润,增加房地产行业的供给,减少泡沫需求,对整个行业的健康发展将会起到很好的推动作用,从而也极大地促进了社会的稳定。例如：大中小学的学生公寓的建设,以及一些公寓性住房和廉租房建设也都会因为REITs的出现而得以发展,对解决我国居民住房问题将起到很好的推动作用。本文首先从商业地产方面作为切入点,通过对商业地产范畴的界定,来确定本篇文章所提的商业地产为泛商业地产概念。接下来归纳总结了商业地产的几个特点：资产缺乏流动性、地产与商业紧密结合、物业运营的整体性、投资周期长成本高、投资受到的制约因素多、良好的抗通胀性,并分阶段分析了商业地产融资的特点。同时也介绍分析了我国近十年来的商业地产的发展情况,从而引出我国发展REITs的必要性。然后对REITs的概念、起源及类型进行了简单介绍,对REITs在国内外的发展历程进行了梳理,通过对几个具有代表性国家美国、新加坡、日本、香港的REITs进行比较分析得出各国模式的异同点,例如：美国、日本、新加坡均允许设立公司型和信托型两种组织模式,香港只允许以信托型REITs的设立；美国的立法角度以税收优惠作为驱动力,亚洲的几个国家都是建立了关于REITs的专项法规；等等。综合来看,亚洲的限制比美国更严格一些,而在亚洲,香港对REITs的设立和监管的态度更为谨慎,限制条件更高。通过对各国模式的比较分析进而从组织结构、业务规则、法律监督等方面也给予我国发展REITs提供了借鉴；另外又结合我国在REITs探索过程中的实际案例——法国欧尚天津第一店资金信托计划,分析了我国房地产信托所做的改进,例如：由以往投资于房地产开发的短期贷款形式转变为收购成熟物业并持有,以租金作为收入来源；受益人不仅可以定向转让信托合同,还可以向签约银行申请质押贷款,增加了信托产品的流动性；等等。本文还利用实证分析方法,通过建立商业地产的投资组合的马柯维兹模型对商业地产投资组合的风险进行测度分析最终得出一个最优的投资组合,为我国REITs未来进行投资组合给予借鉴。最后通过以上各方面的分析,给予我国发展REITs带来宏观方面进行税收优惠、健全相关法律法规以及在微观上对组织结构、管理模式、投资形式的选择上的启示,即在组织结构上首先选择信托型入手,逐步放开公司型的存在和发展,管理模式上外部管理与内部管理各有优劣,可以由市场做出选择,监管层只需做好分配机制以及监管规则的制定,在投资形式上权益型更具有相对优势,监管层可持开放性态度允许抵押型和混合型共同在市场上存在和竞争,同时提出了我国发展REITs还需解决加强信息披露建设、REITs投资机构投研能力不足、土地使用期限和产权保护以及专业人才匮乏等几个问题。