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证券化是国际金融领域重要的融资方式之一，特别在发达国家的项目融资中得到充分的运用。证券化最早的形式是融资证券化，即资金需求者通过在资本市场和货币市场上发行证券向投资者筹资的直接融资方式，这种融资证券化形成了目前传统的证券市场。后来，随着金融市场大量不动产抵押贷款、汽车抵押贷款、消费贷款和信用卡业务的发展，金融存款机构的资金来源不能满足房地产抵押贷款等业务的需要。所以，从20世纪60年代开始，在美国首次出现并发展了以增强信贷资产流动性为目的的证券化新的形式，即资产证券化。 房地产抵押贷款证券化是资产证券化的一种形式，是一种新型、创新的融资方式。从世界范围来看，房地产抵押贷款是一种最广泛地被证券化的资产，最早的资产证券化是从房地产抵押贷款开始的。所谓房地产抵押贷款证券化，就是将房地产抵押贷款债权转化为房地产抵押证券的过程，具体而言，也就是金融机构将其持有的若干房地产抵押贷款依其期限、利率、还款方式进行汇集重组，形成一系列房地产抵押贷款资产池(资产组合)，再将该组合出售给从事抵押贷款证券化业务的特殊目的机构(SPV)，通过担保机构担保实现信用升级后，经信用评级机构评级，由证券承销商将信用级别较高(通常为AAA或AA级)的抵押贷款支持债券出售给投资者的一种证券化模式。 房地产抵押贷款证券化是一项专业分工极为细致的技术工程，一般通过以下程序进行运作：(1)组建资产池。由银行等机构作为项目发起人，首先要分析自身对抵押贷款证券化的融资要求，然后通过对现有信贷资产进行清理、估算和核查，选择一定数量的房地产抵押贷款作为证券化目标，并从资产负债表中剥离出来，将这些资产汇集组建资产池(即资产组合)，作为证券化的基础资产；(2)出售贷款组合，即“真实出售”。项目发起人通过合同或协议的方式向作为证券发行人的特殊目的机构(SPV)，出售所选定的贷款组合；(3)进行信用评级和信用增级。SPV聘请信用评级机构对贷款组合的信用风险进行信用评级，以揭示证券的投资风险及信用水平，作为拟定发行证券的定价和证券结构设计的依据；(4)发行贷款抵押证券；(5)资产管理与回收资产收益。通过上述的运行机制，使需要资金的发起银行事先获取资金，以对新项目进行投资或发放新的贷款；(6)还本付息。在每一个规定的证券偿付日，特殊机构将委托银行按时、足额地向投资者偿付本息。如果资产池产生的收入还有剩余，那么它们将被返还给交易发起人。至此，资产证券化交易全部过程宣告结束。 我们不难看出，房地产抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将银行房地产抵押贷款按照不同期限、不同利率、不同种类进行分解，然后对其重新组合、重新定价，并以此为依据发行具有不同风险和收益特征的信贷证券。通过该证券的发行，金融机构将长期的贷款资产变现成了具有高流动性的现金资产，为其发放新的贷款提供了可能性，最终达到提高银行信贷资产质量和信用等级、分散信贷风险、增强信贷资产流动性的效用和目。所以，进行房地产抵押贷款证券化完全有其积极的作用。 但是，我国当前社会主义市场经济还不很发达，我国现存的许多制度和经济条件也必然会存在与这一现代金融创新工具不相适应的地方，我国在处理房地产抵押贷款证券化问题上也存在着许多现实、体制以及法律上的问题，从而制约着房地产抵押贷款证券化的发展：（）房地产抵押贷款证券化的发起人主体资格缺乏法律依据。目前，我国个人房地产抵押贷款主要由商业银行发放，但根据我国现有的法律规定，金融各行业实行分业经营、分业管理，商业银行不得从事信托投资和股票业务，不得投资于非自用不动产，不得向非银行金融机构和企业投资。因此，商业银行不能通过设立全资或控股的肛V，进行抵押贷款证券化：（2）要实现“真实出售”，首先必须使债权向第三人转让的行为得到国家法律的许可和保护，但根据我国《合同法》第79条、第80条的规定以及《中华人民共和国民法通则》第 91条的规定，实现债权“真实出售”存在一定的法律障碍；（3）证券评级制度不健全影响证券等级评定。房地产抵押贷款证券化具有信用风险转移的特征，对证券化的资产进行信用评估定级是一个必不可少的程序，要求证券评级机构能够真正对被证券化的资产的信用风险进行中立的、科学的、公正的评估，投资者能够依据评级机构出具的资信评级结果作出正确的投资决策。但是目前我国的证券评级业运作很不规范，信用评级不细，信用评级透明度不高，没有一个统一的评级标准，而且很多评级机构都与政府、企业、银行、证券公司等有着千丝万缕的联系，所以不但难以做到独立、公正地评估，甚至有可能为了实行证券化而肆意地美化资产，提高它的信用级别；（4）机构投资者准入与政府机构参与存在一定的法律障碍；（5）债券信息披露失真的现象较为严重，不利于对证券投资者利益的保护和证券市场的健康发展：（6）信托法律制度不健全影响证券化主体”V的行为能力。在美国，SPV的法律形式主要有有限合伙、信托、公司三种，其中以信托和