论文部分内容阅读
在任何一个国家，住房产业都是推动经济增长的一个强大动力。国民经济的发展、社会的稳定、城镇化率的提高都离不开房地产市场的繁荣。住房产业与金融制度结合进一步地促进了住房产业的发展。金融对住房业的支持主要体现在两个方面:一方面是为住房建设与开发提供大量长期的资金;另一方面是为住房消费融资。与住房开发信贷相比，住房消费信贷占用银行的资金量更小，本息回收更快，风险更低，是银行更喜欢持有的优良资产;其次住房消费信贷的增加，将刺激住房消费，带动房地产开发与建设，吸引投资，通过乘数效应间接地促进国民经济的发展，因此住房消费信贷对住房金融系统和国民经济的健康发展起着重要的作用。 住房抵押贷款是住房消费信贷的主要产品，是许多国家和地区居民获得住房的主要方式。在发达国家，住房抵押贷款已有一百多年的历史，一般占到银行贷款总数的20-40％，品种繁多且不断创新，扩大了住房的有效需求。但由于住房抵押贷款时间长达几十年，宏观经济环境稍许变动都使贷款机构面临巨大的信用风险和利率风险，再加上抵押物处置难风险、“借短贷长”造成的流动性风险，导致贷款机构“惜贷惧贷”，抑制了居民，特别是中低收入家庭的住房消费。其次众多的风险加上贷款机构的运营管理不善等问题，极易引发金融危机，通过连锁反应，造成经济衰退。为此，早在20世纪30年代，发达的市场经济国家就引入了住房抵押贷款担保制度。它增强了借款人的信用，降低了银行信贷门槛，提高了居民的购房能力。特别是建立政府信用的全国住房抵押贷款担保机构和全国担保基金为中低收入家庭贷款提供担保，通过政府干预调节“市场失灵”，弥补金融市场政府信用不足的问题，有效解决了中低收入家庭住房难的问题;其次，由担保机构为违约借款人偿还债务，降低了贷款机构的风险，促进了金融体系的稳定;最后担保提高了贷款级别，为住房抵押贷款证券化创造了条件，解决了住房信贷资金长期来源，既促进了金融体系的良性循环，又发展了资本市场。 自1998年，中国为了克服亚洲金融危机造成的通货紧缩提出了拉动内需、扩大出口、吸引投资的经济对策，住房产业由此成为国民经济新的增长点。为了配合住房产业的发展，中央政府进一步深化了住房制度改革，带动住房分配制度逐步由实物分配向货币化、商品化全面转轨。住房抵押贷款业务获得迅速发展。 住房抵押贷款的上升一方面使贷款机构改善了资产结构，获得新的利润空间，另一方面也积聚了大量潜在风险。由于缺乏完备有效的个人征信制度，切实可行的抵押物处置办法和成熟的二级市场，贷款机构面临着巨大的信用风险、抵押物风险和流动风险等，而我国商业保险介入住房抵押贷款市场的广度和深度还远远不够，对抵押贷款风险的防范还缺乏更有效的产品和手段，从而抑制了贷款机构发放贷款的积极性，降低了居民的购房能力，制约了住房产业为国民经济持续发展发挥更大的作用，因此建立住房抵押贷款担保制度势在必行。我国目前从事住房抵押担保贷款业务的住房置业担保公司在组织形式、运营和风险管理方面还远达不到风险防范的要求，相应的法规、制度和政策也没建立起来，因此本文通过介绍和分析国外的经验和做法，探索建立我国住房抵押贷款担保制度的策略。 本文内容分为4个部分。 第一部分对住房抵押贷款和住房抵押贷款担保概要介绍，包括住房抵押贷款的概念、风险类别;住房抵押贷款担保的概念、类型、发展过程和程序;重点从贷款机构、消费者、资本市场、国民经济发展四个方面阐述了住房抵押贷款担保的作用。 第二部分介绍了主要市场经济国家住房抵押贷款担保制度的产生与发展。国外目前抵押贷款担保制度主要分为两类:一是专门建立全国性或地区性的住房抵押贷款担保机构的模式，主要代表国家有美国、加拿大、澳大利亚、瑞典、菲律宾、中国香港。二是无专门的住房抵押贷款担保机构，而是商业保险机构把传统寿险和财产险引入抵押市场的担保模式。在保险历史和传统悠久的西欧国家主要采取这种方式，代表国家有法国、荷兰和英国。 第三部分通过对主要几个国家抵押担保模式、担保产品的选择及对抵押贷款担保的监管三个方面进行比较分析，概括和总结了国际经验和做法。 第四部分重点阐述了国际经验对我国建立住房抵押贷款担保制度的启示。首先回顾了我国住房市场的发展现状，其次在分析了我国建立住房抵押贷款担保制度的必要性和相应障碍的基础上，结合我国具体国情和现有的制度基础，提出了建立我国住房抵押贷款担保制度的策略建议。 近几年通过开展国际合作与交流，中国对国外住房抵押贷款担保制度的做法的认识逐步深化，并积累了一些理论和实践经验，因此结论是我国应抓紧时机建立适合我国国情的住房抵押贷款担保机制。健全法规制度，促进金融业和保险业的改革和创新，应对WTO体制下住房抵押贷款担保业务和市场的国际竞争，为住房产业和国民经济的持续发展提供动力。