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自我国进行了房地产市场化改革以来,房地产市场迅速发展,普遍改善了城镇居民的居住条件；但近年来,我国大中城市房价普遍、持续上涨,城市房价畸高,超出了普通居民的承受能力。如何实现“住有所居”成为社会各界关注的话题,在今年两会期间住房问题的解决也成为了各方热议的提案。房价收入比是社会各界用来衡量和测算住房价格和居民住房购买力的重要指标,也是进行国际比较和制订住房政策的重要依据。随着我国房地产市场的发展和这一指标的广泛应用,这一指标在计算中的缺陷也逐渐显现。本文认为目前国内学者对房价收入比的计算方法有缺陷,应该进行改进房价收入比计算方法,使之更加符合我国的国情,更加准确地反映我国城镇居民的住房购买力。
目前我国房价收入比的缺陷主要有:
1、只计算新建房的价格,没有考虑旧房价格。
2、只考虑可支配收入,忽视了灰色收入。
3、收入取各收入阶层的收入水平的平均数,无法反映中等收入与中低等收入居民的实际住房负担,使得计算出来的房价收入比与大部分群众的感受相差甚远。
另外,前人在推算房价收入比合理区间时相关因子的测算也只是笼统地估计。
本文对以上缺陷进行了改进,这也是本文的主要贡献和创新之处,那就是在计算时采用上市新房和旧房的平均价,并将灰色收入考虑在内,分不同收入阶层分别计算了他们的实际房价收入比.对于房价收入比的合理区间,很多人引用国际上3～6倍的区间,但经研究这一区间并不适合拿来作为我国的参考标准,本文根据现有的最新数据构建了一个模型计算了可承受的房价收入比,即合理的房价收入比区间,得出自己的结论。本文采用改进后的房价收入比和可承受房价收入比的计算方法,以北京市为例分析了城镇居民的住房购买力与住房负担的差距,最后找出因为,并提出可行性对策。
本文首先采用实证的方法对北京市房价收入比进行了测算,根据北京市不同收入阶层的收入、户均人数、以及收入中可用于还款的比例(替换了以前笼统的1-基尼系数)等因素构建了一个数学模型,用现行的商业银行贷款利率,分10年、15年、20年来分别测算他们的可承受房价收入比,并在计算中考虑了居民收入增长的情况。本文测算出的中等收入阶层可承受的房价收入比为3.5～9.3,而在考虑灰色收入后中等收入阶层实际房价收入比为10.8～19.8,从而得出结论:北京市房价收入比已超出了其合理区间。
然后本文对房价收入比偏高的因为进行了深入分析,认为根本因为是政府现行的政策过度赋予了房地产市场的经济发展功能,忽略了其社会保障属性,将本应由政府承担的保障责任和住房建设几乎全部推向了市场,政策方向有所偏失。
在研究和借鉴新加坡和我国香港地区的住房政策的基础上,本文认为解决目前房价不合理的措施除了提高居民收入、发展二手房市场、在税费方向实行调控外,根本性措施应该是政府大规模建设经济租赁房,形成双轨制的住房供应体系；由政府主导建设并控制大部分的保障住房市场,只有高端住宅按市场化运作；并且经济租赁房由租到买逐渐过渡,形成合理的梯度消费模式,这样才能从根本上解决房价偏高的问题。