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传统商业中心是城市中心区的重要组成部分。不仅是市民及游人活动的重要公共空间与交往场所，更是展现城市文化积淀和形象活力的核心区域。针对改革开放以来传统商业中心的转型发展现象，以北京前门、王府片、西单三个传统商业区为例，刻画传统商业中心发展、衰退、转型过程，揭示影响商业区发展转型的主要因素和作用机理，探讨传统商业区的功能转变和在新时期下的职能定位，寻找促进传统商业区成功转型的有效途径和发展对策。
(1)从历史更迭和时代变迁的角度划分北京传统商业中心的发展历程，分为明清、民国、新中国成立以后、改革开放以来4个阶段。分析不同阶段传统商业中心的发展演变特征，并从商业规模和营业额、服务功能和业态构成、消费者构成和行为特征等3个方面，重点探讨新中国成立以来传统商业中心的发展转犁现象。结果认为：伴随计划经济向市场经济变革，北京传统商业中心转型现象明显，表现在商业中心性地位的相对下降；功能定位的多样性趋势；商业业态的升级和丰富；经营特色的专门化和特色化。
(2)归纳传统商业中心转型的主要影响因素，包括城市规模布局调整、交通区位条件变化、商业行业竞争、消费者购物习惯和需求变化等。运用GIS空间分析、统计分析、计量模型等方法，在城市开放系统中，探析不同因素对传统商业中心作用机理。结果表明：不同影响因素对传统商业中心的综合影响体现在两个层面：一是对传统商业中心的整体影响；二是对三个商业区个体发展的影响。但是不同因素都是在计划经济向市场经济转型这一共同时代背景下产生的，是相互作用的有机整体。
(3)分析北京传统商业中心的转型过程和途径，对三个商业区关键节点上的更新改造规划进行综合评述，以考察商业区如何通过发展转型应对市场环境变化。结果表明：西单的规划先行优势为后期发展奠定基础，在市场导向下实现向基于青年消费群体的娱乐、体验式购物转型；王府井经历了两次截然不同的规划改造，前者因管理和操作上的失误而终止，后者则实现王府井向综合购物的转型，但其功能定位并不明晰；前门基于历史文化保护和旅游功能开发的改造获得消费者广泛认同和初步成功，但应重点协调东、西两片区的功能定位和传统“市井文化”的保持。
(4)总结北京传统商业中心历史演变规律，表现在：超一级商业中心从前门向王府井又向西单的转移；职能特征的历史延续性；商业功能提升和多样化倾向。从消费者预期和规划引导两个视角，探析北京传统商业中心未来发展趋势，并总结引导传统商业中心转型的关键问题，包括：商业区更新的必要性和必然性，总结商业区更新的3种模式；传统商业街区更新理念体现出从维持商业活力—人性化关怀—创造城市公共活动空间的转变；商业历史文化的延续，基本客源保持，认清机遇和发展方向，以及多方参与的管理方式是引导传统商业街区成功转型的关键。