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房地产业是个特殊的行业，它提供的产品具有消费品和资本品的双重特性。作为消费品，它为房地产的所有者提供“居住空间”;而作为资本品，它在提供“居住空间”的同时也为所有者带来资本收益。因此它是具有虚实二相性的一种特殊资产，但是房地产的虚拟性并不是一开始就显现的，只有当社会财富积累到一定程度，房地产成为人们有能力并且愿意进行投资的投资品时其虚拟性才得以体现。由于其具有虚拟性，因此房地产的价格比较容易脱离房地产产品自身已经投入的实际资本的价格而出现波动，在一定条件下被人为地炒高或跌落，这是人们在配置财富时不断调整房地产在自己的投资组合中比例的结果。它的价格波动就同虚拟资产价格波动一样，一方面与实体经济的价格有关，另一方面由于资金的流动与人们的投机有关。
随着房地产的虚拟资产属性的显现，其对房地产价格的影响也越来越多。我国学者的相关研究表明，2002年之后我国各城市经济基本面因素对房地产价格的解释能力在逐步减弱，随着经济的发展，这些实体经济领域的因素对房地产波动的解释能力逐步下降。尽管经济的基本面可以解释房地产价格的基本走势，但已不能解释太多的房地产价格波动，预测最准的模型其错误率也很高。因此在房地产价格出现波动时，仅考虑实体经济领域是无法对房地产市场的变动进行很好的解释与预测，必须联系金融和货币市场等虚拟经济领域的因素。
本文首先进行文献研究，通过文献研究提出研究的意义和拟解决的问题、明确相关的研究内涵和明确研究的理论基础，之后进入理论研究阶段，从房地产的实物资产属性和虚拟资产属性出发研究住宅地价影响因素及其运行机制，最后以城市土地市场化程度较高并且房地产市场投资投机性较强的南京市土地市场进行实证研究，利用计量分析软件进行相关性分析和回归分析。研究的主要结论包括:
(1)货币供应量、股票成交额、期货成交额与住宅地价呈高度线性相关，且是正相关关系;房地产投资总额、房价、人均住房建筑面积、年末户籍总人口数、普通高校在校学生人数、商品房销售面积、内地居民登记结婚对数、地区生产总值、城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额、城乡居民储蓄存款、金融机构贷款余额、城镇固定资产总投资额与住宅地价呈显著线性关系，且是正相关关系。
(2)对于南京市土地市场投机度的实证测算说明了南京市土地市场存在较大的投机性需求，土地资产的虚拟资产属性得以显现。
(3)南京市土地市场与实体经济的联系相对减弱，而与金融资产市场存在较为密切的联系。货币供应量、股票和期货这三个金融资产是影响住宅地价变动的主要因素。