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本文在绪论部分对论文研究的理论意义、现实意义，研究的思路及方法进行了叙述。对其他学者、作者在商业地产研究方面的研究成果进行了评述，结合实际提出本文的创新与不足，并介绍了全文的基本内容与结构。 本文正文部分首先对商业地产的定义、分类、特征、国内外商业地产发展的历程，以及商业地产的运作模式等商业地产的基本理论进行了介绍。分别描述了城市形态和结构理论、集聚效益理论、提升生活价值与和谐理论等商业规划理论的发展。并从美国商业规划特点、商业地产开发运作模式及商业投资主体各方面介绍了美国商业地产开发模式经验。 结合中关村区域概况及商业地产发展历程，分别对中关村地区电子产品卖场、购物中心、写字楼物业等不同类型商业地产进行了存量商业地产项目的开发情况介绍和价值分析。 根据中关村地区商业地产开发现状，将中关村地区商业地产开发中存在的问题及原因进行分析。区域功能规划缺乏科学管理，各种类型商业地产项目开发与地区整体规划目标存在差距。集中体现在:电子产品卖场过度开发，同质化引发不健康竞争;大型购物中心超越高科技成为产业“主流”;商业整体发展不均衡，小型商业、特色商业、社区商业不足;写字楼市场分化严重，整体发展状况与区域内企业需求存在差距。区域内商业地产开发无序，缺乏科学合理的制度保障及政策支持。主要表现在:中关村区域商业地产开发缺乏科学合理的制度政策安排;商业地产开发利益主体众多，相互之间协调发展困难;对区域内商业地产使用者经营范围未做控制，不利于创新集群效应的发挥。在资金方面，区域商业地产项目开发改造需要开拓创新型资金融通渠道。 针对中关村区域商业地产开发中存在的问题，提出中关村地区商业地产未来发展对策。首先，对中关村地区各类型商业地产提出规划调整对策。对于电子卖场类型商业地产项目采取逐步调整传统电子产品卖场的用途，给高端产业留出发展空间;合理引导部分电子产品卖场类型商业地产向“新技术新产品交易及展示区”、“技术交易中心”或“版权交易中心”转化。对于大型购物中心采取限制购物中心、综合性商场类型商业地产在该区域的开发;引导大型购物中心向主题商场转变;对现有购物中心或综合商场的改造引进“商业开发商”制度等。对于写字楼类型商业地产项目采取存量挖潜、将低端写字楼项目进行改造升级使之与科技创新企业要求相匹配。通过合理规划、挖掘、改造体量较小的商业地产项目，用来发展小型商业、特色商业、社区商业等生活服务型商业设施，以弥补地区商业整体发展不均衡。其次，提出以政府为主导对区域产业政策进行研究，为中关村地区商业地产开发提供相关制度及政策支持。具体包括:完善商业地产开发和调整的相关制度，推行商业地产开发的社会公开制度、对商业地产开发实施准入制度、完善商业地产的经营机制及退出机制;以政府作为地区商业地产开发调整的主导;政府按照“准入制度”及“退出制度”对商业地产使用企业进行限定，引导区域集聚效益结构调整。最后，对中关村商业地产开发资金支持提出对策。探索创新型商业地产融资渠道房地产投资信托(REITS)，并就如何运用REITs发展中关村商业地产、为中关村地区商业地产开发提供资金支持进行论述。 本文的创新之处在于融合了商业地产理论、商业规划理论、区域产业政策、区域功能定位等，从中关村地区商业地产开发需要符合区域产业发展政策及区域功能定位角度出发，提出以政府为主导对商业规划进行研究及调整，合理引导产业发展，配合地区规划和产业政策对各类型商业地产进行调整，并提出相应的政策和资金支持途径。