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本文研究城镇建设用地价值理论与价值评估方法论问题。从可持续利用土地、坚持社会经济可持续发展战略高度上，通过对建设用地全面价值的分析与评估，计算建设用地的完全效益价值及其与其他类型用地效益之间的差距，了解土地作为城镇建设用地时，全社会所要付出的完全成本，以便为持续合理利用土地、优化配置土地资源提供科学依据。本文对价值定义、价值主体与客体界定、土地特性与功能效用分析、土地价值类型、建设用地价值构成、土地利用成本与效益构成及范围界定、价值评估方法选择、价值评估结果的理论解析等方面全面深入地进行探讨，并在此基础上以无锡市原马山区为例展开实证研究。
建设用地价值评估先要解决“价值”问题。传统价值理论在指导解决以往的价值问题中发挥了重要作用，但面对现阶段价值实践中所出现的问题，有时不能从理论上给出合理解释。基于可持续发展理论构建的价值概念，认为可持续价值是自然界中能够满足人类生存与发展需求的一切物质与能量的效用或功效。效用是价值的物质载体，是价值表现的具体形式；其价值存在与有无人类劳动渗入无关，与能否进入市场交易无关。
可持续土地价值由土地可持续利用的自然与社会属性决定，其价值内涵是土地对人类生存与发展的一切效用功能，其价值构成包括生产效用价值、服务效用价值、生态与环境效用价值、物质效用价值、社会价值。建设用地的特殊性，即地表土壤破坏、土地利用高度集约化、利用固定性与多样性、人工设施配套性等，使建设用地具有与一般土地不同的功能类型、价值结构与价值内涵。单纯就建设用地而论，其作用仅包括服务效用、环境效应、景观效用等，其价值包括直接使用价值中的空间场所功能价值、环境效应价值，间接使用价值中的景观服务价值，非使用价值中的存在价值。这是建设用地的狭义价值。建设用地的全面价值是指其狭义价值与土地全面价值的比较而言，它包括狭义价值，还包括土地作为建设用地后所损失的效用价值，如生产价值等，损失价值在价值估算中体现为负价值。
建设用地价值评估的理论依据，除可持续价值概念外，还包括影子价格理论、级差地租、生产费用与需求、转换边际、城镇规划等参考理论。并遵从替代原则、适合原则、累进累退原则、竞争原则、生产要素与生产力剩余原则、最有效和最佳使用原则、收益递增与递减原则、变化原则等开展建设用地价值评估。价值评估方法，选择房地产评估、资源与资产价值评估中的一些方法，依据本文评估理论与原则对其进行修正，得到适用于本项研究的方法，并构成建设用地价值评估的方法体系：①直接使用价值评估方法：成本法、标准地价修正模式法、收益法、有限级差收益测算法、成本剥离法、比较法、剩余法、有效成本法。②间接使用价值评估方法：包括市场价值法、替代市场价值法、机会成本法、影子工程法等方法。⑨非使用价值评估方法：主要是CVM法。
本文根据研究目标与内容选择无锡市原马山区作实证研究。运用3S技术、最新面积测量技术等技术手段，并通过调用并分析政府房地产信息管理系统、政府统计数据等，获取并分析建设用地相关数据资料和社会经济资料，通过对用地单位、个人、政府工作人员等的广泛深入的综合调查，获取用地成本与效益资料，取得建设用地所需基础数据。对基础数据进行评估运算，得到研究区建设用地价值的评估结果。
建设用地价值评估的结果是：①就狭义价值而论，建设用地效益价值量高。综合估算的结果是，单位面积建设用地年均纯效益9.87263万元/公顷年。建设用地的这一价值量是农用地生产价值的42倍多，是农用地全面价值的14倍多，是生态用地价值的17倍多。然而，如果估算建设用地的全面价值即广义价值，三者的差距就会缩小。②建设用地效益价值的产生，以其负价值溢出并向外扩展为代价。生物生产价值、环境效应价值、存在价值在建设用地区多数成为负价值，并通过自然作用或社会经济作用向区外广大区域扩散转移，成为建设用地的外部负效应。③建设用地效益价值的空间差异与类型差异甚大，存在着挖掘用地效益价值的较大潜力。在空间上表现为以商业金融业集聚区为中心向周围，其价值量由高向低的变化。各类型用地效益价值差异甚大，单位面积用地效益指数从0.1～19.359不等。这表明低价区与低效用地类型存在着较大的效益价值挖掘潜力。④从建设用地中得到的直接利用价值即显性价值，在建设用地价值构成中所占比例大，易受重视；间接利用或将来利用的价值即隐性价值、潜在价值，所占比例不大，极易被忽略。⑤建设用地价值量的变化趋势与社会经济及科技发展趋势一致。虽然影响建设用地价值量高低的因素有自然环境条件、人口与社会经济、区位条件等众多因素，但就其时间变化趋势而言，价值量变化与人口、社会经济发展、科学技术发展变化趋势一致。