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所有的经济周期理论都可以概括为冲击--传导学说。遵循这一理念,利用存量一流量模型对房地产价格波动的产生与延续进行理论分析后,可以认为所有导致房地产市场供给或需求变化的冲击都可能构成引起房地产价格波动的初始动因。但如果均衡价格保持不变,波动最终是否发生还取决于房地产市场对冲击的不同反应。其中供给相对于价格变化的调整滞后是导致波动的根本性传导机制,而消费者的适应性预期形式则成为房地产价格周期性波动的传导机制。
本文首先分析了部分冲击因素对中国房地产价格初始波动的影响。其中正的需求冲击会导致中国房地产价格向上波动,包括经济增长率上升以及特定环境下出现的资金由资本市场流入房地产市场等情况,而负的需求冲击则会起到相反的效果。投入品价格变化构成了供给冲击最主要的因素,建筑成本和土地价格上升都会导致中国房地产价格向上波动。这些结论都是建立在中国房地产市场化改革基本完成的条件下。在1985-1999年间,中国房地产价格波动由于受到政府政策的直接影响而与政策变动严格相关。在2000年之后,政府政策主要通过市场因素间接的发挥作用,这降低了房地产价格由于政策变化而剧烈波动的可能性。
内部传导机制受到消费者行为的显著影响。首先,适应性预期是产生投机行为的必要条件,同时投机行为也通过影响消费者预期而对房地产价格产生影响。房地产市场的非有效性导致短期买卖可望获得正的经济利润,由此构成了投机行为最基本的驱动力,而投机行为将使房地产价格在同样的冲击下发生更加剧烈的波动。利用中国数据对投机成分进行测度的结果显示,2004年房屋平均销售价格最高的几个省市中,投机行为已经严重危害到了房地产价格的稳定性,投机成分在每年房地产价格上涨额中最高的已经占到了23.80％。
其次,较大的信息不确定性及特有的信息传播机制使房地产市场具备令羊群行为产生并迅速扩散的条件。理论分析显示,在羊群行为与房地产价格波动相互强化的条件下,房地产价格会产生围绕均衡价格反复振荡的现象。对中国不同地区的实证分析表明,住宅市场普遍存在显著的羊群行为。但由于羊群行为并没有形成与房地产价格波动的相互强化机制,中国房地产价格仍具有相当的稳定性。
在分别分析了冲击因素与传导机制后,本文选取了需求冲击、供给冲击的代理变量,并界定了自相关系数与收敛系数将其纳入统一的框架中进行分析。其中自相关系数反映了消费者适应性预期对房地产价格波动的影响,而收敛系数可以部分的反映供给调整滞后对房地产价格波动的影响。利用2000—2004年中国31个省(市、区)的面板数据对中国房地产价格进行分析可以得出结论:较大的正(负)需求冲击将导致房地产价格波动具有较大的振幅,而正的供给冲击将导致房地产价格波动更快的向均衡收敛。
通过对中国房地产价格波动影响因素及其作用效果的分析,可以确立以“熨平”房地产价格波动为目的的调控政策的中介目标。以此为基础,本文提出了调控的应急性政策及长期性政策。其中应急性政策主要利用冲击因素的影响,其目的是应对房地产价格异常性的上涨或下跌而采取的反周期政策。长期性政策则主要针对房地产价格波动的传导机制,其目的是通过减少非理性投资、缩短房地产供给滞后期等方法根本性的降低房地产价格在遭受冲击之后的波动程度。