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自从1998年中国住房制度市场化改革以来，住房问题一直是社会热点。随着住宅价格自由上涨，越来越多的人买不起住宅；就在国内高度相信自由市场的时候，美国爆发了次贷危机，并演变为全球的金融风暴。复杂的住宅市场现象的核心是定价模式和金融风险。
住宅市场的价格形成机制主要有：自由定价模式(美国、日本)、政府干预的定价模式(德国)、政府控制的定价模式(新加坡)。自由定价的住宅市场，由于价格没有限制，产生较大的盈利预期，住宅容易成为投资品；在宽松的金融环境下，市场过度投资或投机后，价格脱离真实需求，形成泡沫经济；当金融环境改变后，泡沫破裂，形成市场危机，最后需要政府干预市场以解决问题。美国的次贷危机和日本的房地产泡沫等住宅市场事件，都是在自由定价模式下，金融过度支持后形成的。政府干预定价的住宅市场，政府对租金等市场价格管制，限制资金过度流入住宅市场，控制了风险，市场运行平稳。政府控制的住宅市场，政府根据居民住宅费用承受能力对住宅价格进行管制，对住宅金融实行严格管理，市场运行平稳有效。事实说明，不同的定价模式，有不同的结果，风险程度不一样，适当的政府干预也是有必要的。
由于住宅投资、建设、交易涉及金额巨大，住宅主要风险由价格风险和金融风险叠加，价格风险和金融风险相互传递和联动。价格风险来源于过度自由的市场定价模式。在银行介入住宅市场后，通过长期贷款的形式膨胀了购房人的购买力，增加住宅隐含价格。在投资/投机资本介入住宅市场后，使住宅虚拟为投资品，住宅价格由投资预期确定，脱离真实住房需求，金融环境变化(如低利率)加速泡沫形成。市场经济内含金融不稳定，金融过度支持产生住宅价格风险的同时，住宅价格风险渗透金融系统，形成金融风险隐患。
定价是商品价格形成的方式。市场定价并非只有自由市场定价，市场主体(厂商)为了经济利益有很多定价行为和方法，而不是纯粹的价格接受者。在不同的市场、经济条件环境，适合不同的定价机制。完全自由市场定价模式建立在产品同质、信息充分、资源自由流动、不存在市场势力对价格的影响等严格的假设基础上，当现实中出现不适合自由市场运作情况时，作为社会公共管理机构，政府有责任对市场进行管制和调控。住宅是具有垄断性质的耐用生活必需品，在完全自由化市场条件下，市场势力失衡，导致住宅价格严重脱离真实住房需求，积累市场风险。因此，应该明确住宅功能定位，改变现有的定价模式，根据住房真实需求(居民住宅支付能力)对住宅市场实行价格规制P≤P(A)，以恢复市场真实的均衡价格和市场秩序；在此基础上对厂商进行投资收益率规制R(p·q)：C+S(RB)，最后推定土地价格P土=C土：C总-C建安-C其他，避免房地产开发商、投机者、土地供给方的利益联盟，提高资源配置效率，使住宅价格、住宅用地价格与经济发展水平相适应。基于支付能力的住宅定价模型P(A)=(I/X)·[1-1/(1+r)t]/r在成熟市场(美国)可以得到验证，当市场价格脱离居民支付能力时，市场出现风险；当价格有支付能力支撑时，市场运行平稳。
住宅金融的核心是现金流循环，预期的现金流断裂构成金融风险。各国都对住宅市场进行立法，实行法治管理，保障国民居住权利，维护经济、社会、政治稳定。各国政府都重视住房保障，通过各种手段满足中低收入居民的住房需求。在住宅市场，单纯用金融手段提高购买力满足住房需求的方式比干预价格或控制价格的方式风险大。解决国内现阶段住宅问题的关键在于按照居民的支付能力的约束条件来干预住宅市场定价，政府主导建设适合广大中低收入家庭的廉价住宅，使住宅市场回归真实供需状态。