【摘 要】
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房地产行业作为国家经济的支柱产业和重要的经济增长点,对产业链上下50多个相关细分行业具有显著的拉动作用,其发展一直以来受到各国的重视与关注。然而,房地产市场过热催生
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房地产行业作为国家经济的支柱产业和重要的经济增长点,对产业链上下50多个相关细分行业具有显著的拉动作用,其发展一直以来受到各国的重视与关注。然而,房地产市场过热催生的房价泡沫,非常容易造成房价的飙升和暴跌,其泡沫的破裂不仅在短期内对当地经济造成的巨大冲击,还非常容易引发一系列财政危机和金融危机,影响深远的后患与长期的负面效应更是难以衡量。 以史为鉴,可以知得失。国外和国内的经验教训告诉我们必须警惕经济和房地产投资环境过热下房地产泡沫的产生与发展。随着深圳市经济的高速增长,以及近年来粤港深一体化的发展趋势,深圳市房地产市场持续升温,在短短四年之内房价几乎翻倍。在这样的背景下,认为对深圳市房地产市场的形势进行客观的分析,对房价的合理性做出正确的判断,以及对可能存在的房地产泡沫进行较为准确的检测,具有重要的理论和现实意义。 之前学者对基础房价的测度大多以本地的经济因素作为决定因素,而在本文的研究中,考虑到香港与深圳两座城市在地缘、经济等方面较强的互动性,将香港的经济基本面因素纳入测度模型,与深圳经济基本面因素一起对深圳市房地产基础价格进行测度。 本文分别建立基于深圳市经济基本因素的房价模型和基于深圳香港两地经济基本因素的房价模型,采用理论价值法对深圳市房地产基础价值进行测度,进而分析深圳房价的泡沫度。通过两个模型的对比,发现将香港经济基本面因素纳入回归模型之后,模型的解释程度有所上升,对房价的解释能力也明显上升。因此,本文认为,深圳市基础房价是由深圳与香港两地的经济基本面因素共同决定,与之前学者依据深圳市本地的经济基本面因素确定基础价值相比,加入香港经济基本面因素之后的泡沫测度更为准确并具有更强的现实意义。
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