【摘 要】
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物业服务合同纠纷是指在合同履行过程中,订立合同的各方当事人和政府行政主管部门等因物业的使用、基础设施维修等活动中发生的争端和矛盾。当前常见的纠纷类型主要包括:管理
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物业服务合同纠纷是指在合同履行过程中,订立合同的各方当事人和政府行政主管部门等因物业的使用、基础设施维修等活动中发生的争端和矛盾。当前常见的纠纷类型主要包括:管理权纠纷,即提供服务者是否具备对特定小区进行服务的资格;物业服务费纠纷,即因接受物业服务的一方当事人拒绝缴纳物业服务费引发的纠纷;管理责任纠纷,主要表现为因小区内部设施设备、环境的维护引发的纠纷,因小区业主私搭乱建、乱堆乱放、共有部位设施不当使用引发的纠纷,以及因小区安保责任引发的小区业主向物业公司主张由相对方承担损害赔偿责任引起的纠纷。物业服务合同纠纷具备多发性、群体性、多样性、复杂性等特征。近年来,随着物业服务的进一步普及,物业服务合同纠纷已成为重要的民事案件类型之一。因物业服务收费及物业公司安全保障义务引起的纠纷是诉讼中最为常见的案件类型。在因物业服务收费引发的合同纠纷中,因目前尚缺乏评判物业服务质量的有效标准,加之举证责任由业主承担,业主合同利益无法保障。在因安全保障义务引发的纠纷中,物业公司承担安全保障责任的界限及比例不明,业主的人身权及财产权易遭致来自物业公司或第三方的侵害,其合法权益难以保障。从此类案件审判实践角度看,对业主权利的保护可以从三个方面展开:其一,完善业主权利的法律保护,在诉讼中应合理分配举证责任,保障业主抗辩权。同时统一裁量尺度,保证司法裁量的统一性。其二,建立加强物业服务的外部监督机制,即加强行政主管部门对物业服务企业履行合同状况及物业公司服务人员资质的监督并建立中立的第三方物业服务质量评估机构监督物业服务质量。其三,应当强化业主及业主自治组织的监督意识及职能。同时应加强法制宣传,培养业主的维权意识,拓宽维权手段。
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