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作为我国社会经济发展的支柱性产业，房地产在学术研究方面和社会舆论方面始终是关注焦点。传统经济学认为，商品的供给和需求决定价格，通过对比我国房地产市场待售面积与价格走势发现，我国商品房价格显然无法完全通过供需基本面解释;而在行为经济学中，越来越多的学者关注预期对经济的影响，我国也早已有学者研究预期与我国房地产市场的关系，本文主要研究宏观调控对我国房地产预期的影响。 现有文献对预期的研究主要集中在预期形成机理、预期测度、预期与宏观经济的研究方面。在预期与宏观经济的研究方面，研究预期对股市影响的文献较多，房地产市场方面，大多文献集中在研究预期对房地产价格的影响。本文首先通过符号约束的VAR模型识别了供给、需求、预期三种冲击对房价的影响，发现此三个冲击可以解释60％左右房价波动。冲击响应结果显示，房地产市场需求冲击和预期冲击对房价变动等指标的冲击响应相似，然后通过历史分解研究了供给、需求、预期三个冲击在不同时期对房价变动的影响。基于此，将预期冲击对房价波动影响作为房地产预期，通过逐步回归和断点回归等方法，在梳理我国房地产调控政策历程的基础上，探究了宏观调控对我国房地产市场预期的影响。 本文主要得到如下结论:1.房地产市场预期与需求的影响本质上不同。虽然我国房地产市场预期和需求对房价等指标的作用效果在初期的方向上有很大的趋同性，但在持续期、作用程度及最终影响方面存在显而易见的不同。房地产市场预期在较短时间内可以迅速推高房价，但其对房价的推动作用会迅速消失;对GDP来说，作为支柱产业，房地产市场需求可以拉动GDP得到较快发展，但房地产市场预期在迅速推高房价的同时对拉动GDP正向作用较小。2.房地产市场预期并不是绝对理性的，对政策的短暂反应迅速，但长期走势惯性较大。3.小范围、单点限购政策短期内对预期打击明显，但长期效果并不好。4.货币政策调控对房地产市场预期具有明显作用，限购、限贷调控时期货币政策影响效果大幅降低，行政性政策对常规调控手段具有削弱作用。5.房价波动本身可以对房地产市场预期产生巨大的作用，因而，过往文献中很多学者采用的房价、房价指数等房价有关的变化指数作为度量房地产市场预期的指标是有道理的。6.收紧土地政策对打击房地产市场预期的效果显著，且可以发挥持续作用。 基于本文研究结论，提出政策建议如下:1.房地产调控政策应充分考虑市场预期。政策制定如果只将房价作为目标进行调控容易导致真实需求与预期的不匹配，使市场上形成有价无市的假性过热或有需求但不敢消费的恐慌，危害房地产市场健康发展。考虑预期预期可以防止此类危害，合理的预期调控可以对政策调控起到放大的作用，使得房地产宏观调控事半功倍。2.通过建立长效的房地产宏观调控机制给市场预期创造稳定的宏观环境。我国的房地产调控政策通常持续性不够，宏观环境易变动，而房地产市场预期具有一定惯性，虽然短期波动反应明显，但整体趋势的改变需要一定持续期才能见效，因而稳定的宏观政策环境是我国房地产市场预期及价格稳定的基础调控。3.慎重使用过于激进的货币政策。货币政策工具作为宏观经济调控的利器在对调控房地产市场预期方面具有显著的影响效果。但过于激进的货币政策带来的负面影响也会对经济带来持续深远的影响，不但房地产行业，很多行业也在四万亿刺激计划后陷入了长期的资产负债表衰退。4.行政性调控政策如限制购买、限制贷款等手段应慎重使用。通过研究发现，限购、限贷等行政性政策短期内对房地产市场预期打击作用效果明显，对房价也有一定效果，但在房地产大环境过热的时期，少数城市的限购等行政政策往往容易导致房地产市场预期报复性反弹，加剧市场非理性预期的火热，同时导致货币政策等常规调控手段效果减弱。