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随着房地产业市场化进程的深入推进，以及政府调控政策缔造了房地产业资本为王的商业规则，使得近年来房地产行业的行业集中度不断提高，房地产业转型整合的时代已然来临。并购作为企业在市场环境下进行资本扩展与收缩、资源重新配置组合的重要途径与手段，在房地产业的转型整合中，发挥着关键的作用。而作为宏观经济调控的杠杆，任何形式的税收政策，都会通过对并购交易的征税以及并购后存续公司税负的影响，来影响并购交易的整体经济效果。虽然一般情况下，避税不是并购的主要动机，但在任何并购交易中，都需要仔细地考虑税收问题。
由于国内有关并购的税收规范系统性不足以及操作流程缺乏具体性，同时由于房地产行业自身的特性及有关政策法规对其并购行为的约束，房地产业在实施并购的过程中，税收安排就有很多其自身的特点及操作模式。但目前国内系统地针对房地产并购税收安排的专门研究较少，而且针对房地产业并购税收安排的研究，多集中于具体的操作层面，这些研究缺少企业层面的视角，未能形成完善的系统体系。
目前国内房地产业并购税收安排，存在着税收安排的工作机制不突出、税收安排缺乏综合性以及税收安排存在合法性等问题。导致这些问题的主要原因是缺少完善的房地产业并购税收安排的理论和操作体系、税收安排的意识不足、并购税收法规不健全以及有关从业人员素质不高等。
针对国内房地产业并购税收安排的理论研究和实务的现状，构建一个完整的房地产业并购税收安排的框架体系尤为必要。对于房地产并购税收安排的框架体系，可从以下五个方面进行构建。
第一，房地产业并购税收安排的前提是房地产企业的并购战略。房地产业并购中的税收安排属于房地产业并购战略中的具体手段和操作技术之一，其必然要受房地产业并购战略的指引。房地产企业并购有战略层面和战术层面两种，这两种层面的并购都有不同的并购模式，所有的税收安排都是在并购战略的前提下结合具体的并购模式进行的。在房地产业并购的税收安排中，要充分理解企业的并购战略目标，了解并购战略目标对并购税收安排的要求及约束，进而1进行恰当的并购税收安排。
第二，并购税收问题的研究理论是房地产业并购税收安排的理论基础。一般的并购税收问题研究中，首先明确了并购中的税收安排目标是在整个并购模式符合战略目标的前提下，使并购双方的税收负担最小化，或者说是让并购卖方税后的并购收入最大化及并购买方并购支出最小化。其次，并购税收问题的研究分析了纳税协同效应中的税收利益的来源。最后，并购税收问题的研究论证了并购税收安排的空间来源于并购的交易模式，即并购标的、并购主体、支付方式、融资方式等几个方面。这些研究对房地产业并购的税收安排均具有指导作用。
第三，房地产业并购的税收安排存在着相关的约束条件。由于房地产行业的特性，房地产业的经营及并购过程受到诸多法律法规的规范与约束。在这些规范与约束条件中，除了一般的针对房地产业税收法律法规外，还包括直接针对房地产行业并购的相关规定，以及针对并购交易的相关税收规范。这些约束条件是房地产业并购税收安排的最大特性所在，也是房地产业并购税收安排与其他行业并购税收安排的最大不同之处。
第四，建立房地产业并购税收安排的具体流程。针对一项具体的房地产并购交易，其税收安排的流程如下：明确房地产并购的战略目标；考虑现有约束条件下，房地产并购交易所可能的采取的模式；结合有关约束条件，从税收安排的角度提供相关并购模式的建议；进行不同并购模式下税负影响数据的测算；依据测算的结果，结合其他尽职调查信息提供并购安排的合理建议；落实税收安排的实施，控制实施过程中的税务风险。
第五，考虑房地产业并购税收安排的特殊情形。由于房地产业的特性，在房地产并购的税收安排中，需要考虑并购税收安排对交易价格的影响作用、在建工程转让差额征收营业税问题以及合作开发的有关税负等特殊情形。
以上五个层次，从房地产并购战略出发，在并购税收安排的一般理论基础上，根据房地产业的特性以及国内有关并购税收的法律法规等约束条件，建立了房地产业并购税收安排的具体流程，并就房地产业并购税收安排的特殊情形进行了说明，进而构建了房地产业并购税收安排的框架体系。
这一税收安排的框架体系，在A公司房地产并购的具体案例中得以运用，有效地促进并购战略目标的达成。从该案例可以看出，税收安排在落实到具体2的企业时可以延伸出很多复杂的方案，税收安排在业务复杂或多元化的企业中产生的效果更突出，同时，在房地产业并购的税收安排中，并购交易完成的时间长短会影响并购税收安排的效果。
随着房地产业并购的持续演进，以及国内纳税人税收意识的强化和税收安排的认识增加，我们有理由相信，该房地产业并购税收安排的框架体系将对房地产业并购的税收安排有一定的参考作用。同时，在我国进行房地产并购的税收安排，应遵从企业并购战略，跟踪有关房地产法规和税收法规的变动，并充分考虑房地产业的地方差异性，在现时背景下，可以考虑并购税收效应，促进行业的重组整合。