省域城镇基准地价网络体系建立方法研究——以江苏省为例

• 作 者: 宋佳波
• 机 构: 南京大学
• 出 处: 南京大学
• 发表日期: 2004年期
• 关键词: 城镇土地 土地分等 城镇地价 基准地价网络 江苏省

城镇土地具有十分明显的区位特征，在不同城镇之间土地价值存在明显差异。城镇土地的区位特征表现在两个层面：一是表现在城镇内部不同地域之间，即城镇内部土地由于区位等条件的不同，使得土地获益能力存在差异，影响到城镇内部土地的经济价值；二是表现在不同城镇之间，即由于经济发展、基础设施等地域性条件的不同，使得各城镇土地获益能力具有很大差异性，因而影响城镇土地的价值。当前在强烈的地方利益驱动下，我国众多城镇在国有土地使用权出让中“自行其事”，擅自规定土地有偿出让标准、竞相压低地价，甚至零地价，使得出让地价与土地实际价值相差悬殊，扰乱了土地市场的正常秩序，并造成国有土地资产的大量流失。因此，必须采取行之有效的宏观调控手段。其中重要途径之一是从区域城镇土地价值地域分异入手，采用科学的技术方法，将城镇土地按其价值高低划分为不同等级，构建城镇土地价值等别体系，进而建立城镇基准地价网络体系对各城镇地价水平进行平衡和宏观调控。
本文在结构安排上遵循“提出问题-分析问题-解决问题-实例验证”的模式，共有五部分组成。第一部分绪论首先介绍了城镇基准地价网络体系的相关概念，综述了国内在城镇基准地价相关方面的研究，阐述了选题的背景和意义及论文的研究思路。第二部分详细介绍了城镇基准地价网络体系的理论基础，主要包括区位理论、空间结构论、地租理论、土地价格理论、城市土地供需理论、土地利用结构理论，并在此基础上分析了影响城镇土地质量和价格的主要因素。第三、四部分是本文的研究重点。第三部分研究了建立城镇基准地价网络体系的技术路线。由于城市和城镇在规模、功能、统计口径等诸多方面存在差异，因而在指标体系选择、权重确定、指标处理等方面都有所不同。所以建立城镇基准地价网络体系主要分三个步骤：省级城镇土地等别体系的建立，县域城镇土地等别体系的建立，省域城镇基准地价网络体系的建立。第四部分以江苏省所有地级市、县城和县级市以及如东县、宝应县所辖城镇为研究区，通过建立城镇土地分等体系，对研究区城镇基准地价进行回归分析，建立回归模型，完成研究区城镇基准地价网络体系的构建。最后对研究区城镇基准地价网络体系结构进行空间分析。第五部分是结语部分，总结本次研究工作的成果，并对今后的工作提出建议。