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近年来，随着国家房地产调控政策的陆续出台，中央为了限制住宅地产的投机性需求，通过限购、限贷等手段一次次加大了对住宅地产交易的控制力度。房地产开发商们已经不可能再复制过去十年的繁荣发展的成功经验，在追求稳健发展道路的同时，在逐利和自身发展的双重需求下，必将寻找新的扩张路径。此外，各地方政府出于政绩和市政建设的考虑将大量用地规划为商业用地出让。在一些三四线城市，商业和住宅的配比甚至达到了51％或49％，而在一、二线城市的土地出让几乎已经不考虑纯粹的住宅用地了。因此向商业地产转型，被众多开发商认为是既省力又获利的最佳选择。在众多房地产企业转型扩张的过程中，很多传统的住宅开发商往往忽视了商业地产区别于住宅地产的特性，以“换汤不换药”的方式规避政策风险而忽略商业地产开发特有的风险因素。房地产行业资本密集型的属性决定了一旦决策失误就会带来难以挽回的损失，因此更需要三思而后行，对二者进行充分的区分论证。
本研究从住宅地产、商业地产的行业发展的背景和现状、行业特点和各自的产业模式出发，对目前大量住宅地产开发商进军商业地产投资的现状、进展情况以及随之暴露出来的问题进行深入的分析，通过文献调查法和专家访谈法归纳整理出从住宅地产开发到商业地产开发转型过程中特有的风险因素指标，然后针对风险因素指标，进行风险评估分析，运用层次分析法得到风险评估模型。并且应用所得到的模型对万科地产、金地集团两个商业项目进行风险评估分析。在论文的最后，提出对相应的房地产企业的风险防范建议。