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随着人们生活水平的提高，对物业管理的需求越来越旺盛，使物业管理行业迅速成长为第三产业中的重要行业。住房改革和国企改革政策的实施，要求在国有企业住宅小区实行社会化的物业管理，改善居住环境和提高服务质量。在取消了房屋维修、管理中的福利成分之后，如何建立新的房屋维修、管理体制，是许多国有企业都在积极探索的热点课题。我国物业管理行业的发展壮大和物业管理经验的逐渐丰富，使国有企业能够通过建立专业化的物业管理公司和借鉴他人先进的物业管理经验，实现跨越式发展。由于双马集团在小区物业管理改革中遇到的问题与其他国有企业有许多相似之处，研究双马集团物业管理的改革和发展方向，对其他国有企业的后勤剥离具有重要的参考价值，这既是一个理论课题，又是一个实践课题。本文分四部分对双马集团物业管理的改革和发展进行研究。一、双马集团物业管理的改革历程与现状。在物业管理行业迅速成长、住房制度改革和国有企业后勤剥离工作全面启动的大环境下，双马集团于1998年成立了物业管理分公司，实施“企业自管型”物业管理。为减轻集团公司负担，相继将一些亏损严重且市场竞争激烈的服务职能推向社会；为提高物业管理服务水平，制定了岗位工作标准，建立了考试考核制度。二、物业管理的发展环境分析。运用SWOT分析方法，对双马集团物业管理的自身条件和面临的外部环境进行了分析。自身优势主要表现在：有“以区养区”和“以业养业”收入来源，住户身份单一、易于管理，有房屋维修基金作保证。自身劣势主要表现在：不具备物业管理资质，缺乏有效的用工机制，物业管理经验不足和专业人才匮乏，财务收支缺口大。面临的机遇包括：潜在市场广阔，竞争环境公平，可借鉴先进的物业管理经验，可利用新技术提高物业管理服务水平。面临的威胁包括：法制建设滞后，住户对服务质量的要求越来越高，物业管理企业间的竞争趋于激烈，落后的小区设施制约了物业管理水平的发挥。<WP=3>三、物业管理发展战略。首先，制定了总体战略目标，共分三个阶段，第一阶段的重点是提高自身物业管理水平，第二阶段的重点是树立品牌形象，第三阶段的重点是走连锁化经营道路，实现低成本的市场扩张。然后，从加强职业道德教育和实施“以人为本”的管理两个方面论述了强化公司自身形象建设的途径；从完善服务措施、加强与住户沟通和加强社区文化建设等方面论述了提高物业管理服务质量的方法。最后，介绍了笔者在创建双马智能化住宅小区方面的设想。四、物业管理战略的实施。第一，根据专业化物业管理公司的职能特点和服务特点，成立双马物业管理公司。第二，调整业务范围，设计组织机构。第三，根据物业管理的成本构成和定价原则，以“成本加成定价法”作为各项物业管理服务的定价方法。第四，控制物业管理公共服务成本，增加一些适合双马生活区的专项服务和特约服务项目，培育以出租公房、出租花木为主的“以区养区”渠道和以转供天然气、承揽维修工程为主的“以业养业”渠道。第五，对经营型物业管理模式进行探索。