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朗晴广场位于寸土寸金的重庆市江北区观音桥，该项目商业用房于2010年5月竣工并投入使用，其商业定位是浪漫婚恋广场。由于其独特的地理位置和卓有成效的舆论宣传，项目开盘即受到中小投资者的热捧，创下很好的租售业绩。正当人们对朗晴广场商场发展充满期待，对投资前景踌躇满志之时，商场经营却高开低走，销售业绩每况愈下。两年之后，商场经营举步维艰，几乎陷于瘫痪状态。 为了探究项目营销失败的失败，本文尽可能详尽的收集了朗晴广场从项目策划到商场运营过程的各种背景资料和商业数据，包括商场营业初期功能设置、业态分布和品牌引入，综合应用现代市场营销理论，系统分析朗晴广场营销策略，研究商场从市场细分(Segmentation)、目标市场选择（Targeting）和定位(Positioning)到产品、价格、渠道和促销四个市场工具运用中的成功和不足，通过深入细致的分析，找到了朗晴广场经营失败的原因，并基于现代营销“4P”理论，提出了有针对性的整改方案。 本文对朗晴广场案例的研究，也是对当今市场环境下商业地产公司如何实现长远赢利进行的有益探索。作为一种特殊的商品，商业地产项目和大众消费品一样，项目的策划运营也是一个运用正确的营销哲学，从识别顾客价值到创造、传递和传播顾客价值的过程。运用正确的市场营销观念，分析市场环境，选择目标市场，合理进行商场定位[1]，综合运用产品(product)、价格(price)、渠道(place)和促销(promotion)四种市场工具[2]以实现顾客价值最大化，是商业地产运营策划的重要内容，是商场赢得顾客，取得利润，最终实现地产增值，树立企业品牌的重要环节，每个环节必不可少。不同于大众消费品，商业地产的经营是一个长期积累的渐进过程，自持物业的比重，管理权、经营权的高度统一是实现商场差异化经营，形成商场核心竞争力的重要前提和保证。