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随着住房市场化改革以来，我国基本实现了由改革开放初期的福利分房制度向住房市场化制度的转变。但由于近些年我国城镇居民的住房价格快速上涨，导致部分中低收入阶层住房困难。为了应对此种问题，维护社会的稳定团结，十八大提出了“住房双轨制”，着力建设保障房。早在1994年，我国政府便开始出台一系列保障性住房政策，但由于保障性住房具有准公共产品的一些性质，不以收益最大化为目标，因此，形成了以政府拨款为主的单一融资模式，很少有社会资金融入其中。 本文试图利用金融市场产品创新，借鉴国外REITs的运作经验，以操作较为简单的廉租房作为突破口，构建我国廉租房REITs产品，研究廉租房REITs在发行运作中可能会遇到的问题，寻找最优的廉租房REITs设置方式及我国廉租房REITs的最佳推出时机，力求在廉租房REITs发行过程中能够筹集到更多的资金，并在其他保障性住房中加以推广，以解决我国保障性住房建设的融资难问题。 本文的研究内容主要从三个方面来展开，第一部分主要是对于国内外REITs比较、我国廉租房建设融资难问题的分析以及我国廉租房REITs的概念引入，为之后的研究提供理论基础;第二部分是从实践的角度对我国廉租房REITs的设置、推出程序、发行融资机理、发行融资的影响因素和时机选择进行实证分析和策略研究，是对于之前理论的具体应用;最后一部分是全文总结以及对今后研究方向的展望。 在理论研究中，本文分别对美国和亚洲典型国家或地区（日本、新加坡、我国香港）REITs的产生和发展历程进行阶段性划分，并对各国/地区REITs的运作模式进行梳理和比较分析，总结各国/地区REITs在演变过程中出现的一致性规律和本土化差异;揭示了近年来我国保障性住房建设力度不足的现状，以及保障性住房在融资过程中呈现出的严重依赖政府、社会资金参与度不高等问题;详细分析了REITs的特点和优点，以及在当前背景下我国将REITs引入廉租房建设融资的优势和可行性。 在实践应用中，本文通过对国外廉租房REITs发展规律和设置方式的经验借鉴并结合我国当前的发展现状，从廉租房REITs的运作模式（主要包括法律基础、管理模式、投资范围）、组织结构和运作流程、上市及收益分配、监管及退出机制等方面进行设置，尝试的给出了适应我国具体国情的廉租房REITs的基本模式;分别从廉租房建设困境的成因以及廉租房REITs发行运作过程中所面临的逆向选择和道德风险问题两个方面进行机理分析，将博弈论的方法在问题的分析中得到了充分的应用，并根据博弈模型结果提出了相应的建议;随后分不存在交易市场和存在交易市场可以上市交易两种情形，对影响廉租房REITs发行筹资的银行存款利率、市场闲置资金量、产品发行价格、租金及政府补贴力度、收益分配比例等因素进行了仿真模拟，对我国廉租房REITs的发行策略（包括廉租房REITs推出时机，推出时廉租房REITs的基本设置问题等）进行了探索，力求在廉租房REITs发行之时可以筹资到更多的廉租房建设资金，使得廉租房建设资金融资难的问题有所改善。 最后，本文结合我国现行法律法规和金融市场的发展现状，在我国廉租房REITs的法律制度，廉租房REITs的运行模式、廉租房REITs的最佳推出时机、以及廉租房REITs发行筹资应注意的问题等方面，提出了相关策略建议，并在此基础上指出了该领域未来可以进一步探讨和研究的方向。 总之，廉租房REITs是解决我国廉租房建设过程中面临着巨大的资金缺口问题的一个行之有效的途径，它的推出及运行会在今后的研究和实践中不断深入和发展。