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房地产业是典型的资本密集型产业，对金融有强烈的依赖性，房地产与金融密不可分。而商业地产作为房地产的重要组成部分，因其投资规模更大、回收期更长，对金融的依赖尤其明显。商业地产是指用作商业用途的房地产形式，包括写字楼、会议中心和商业服务业经营场所等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等都有别于住宅等其他房地产形式。在开发模式上，商业地产实现了商业和地产的有机结合，地产是实现商业价值的载体，商业的良好运营管理则会进一步提升地产的价值;在融资模式上，商业地产从开发到经营投资规模巨大，自有资金和银行贷款很难满足资金需求，急需开辟新的融资渠道;在经营模式上，商业地产一般采用只租不售的形式，从项目建设期到招商过渡期再到经营回收期，资金回收期一般在15年左右。因此，资金的融通和运作能力已成为商业地产企业的核心竞争要素。 在发达国家，商业地产的融资模式可以分为两类，一类以直接融资方式为主，资产证券化是其主要表现形式，主要融资方式有房地产信托投资基金(REITs)、房地产债券融资、银行贷款、企业上市融资、夹层融资，此外，还有私募融资、典当融资、合作开发、海外地产基金等方式。直接融资方式要求有发达的资本市场、自由竞争的市场经济、明晰的产权制度和完善的法律法规，代表国家是英国和美国;另一类以间接融资方式为主，即以银行贷款为核心，同时辅以上市、债券等直接的融资方式，这类融资方式的主要特点是贷款银行对贷款企业的监管能力很强，当贷款企业出现难以支付的财务危机，银行即有权利接管贷款企业，使其不良资产比率降至最低。代表国家是日本和德国。 在我国，商业地产企业资金来源主要是银行贷款，其他融资方式所占比重很小。但我国的间接融资方式有别于日本的主银行制度和德国全能银行体系，主要原因在于我国的经济发展程度和水平比较低，相关的法律法规缺失，银行对贷款企业没有持股产生的监管权力，因而导致了借贷双方的风险:一方面，银行等金融机构背负了巨大的系统风险，这种系统风险涵盖了包括商业地产的经营风险和市场风险以及金融业的信用风险、操作风险在内的全部风险，已经危及国家的金融安全;另一方面，依赖银行贷款的融资方式，使得我国商业地产的融资成本和融资规模取决于利率的高低，而我国商业地产发展时间短，没有形成发展规律，国家对房地产的调控并未细分至住宅或是商业地产，当住宅价格持续高居不下时，国家通过土地和信贷的紧缩来调控，逐步提高的存款准备金率和利率增加了商业地产获得银行贷款的难度，同时增加了融资成本。 其次，我国的资本市场起步较晚，上市门槛很高，借壳或买壳上市也困难重重，上市的房地产企业不到0.25％，股市融资所占比例很低;发行债券基本是以上市公司为先决因素并设有很多条件，通过债券融资的比例更低于股市;二级市场不发达，缺乏流动性和自由进退机制，使房地产信托投资基金发展受限;信托融资一度发展很快，但对房地产企业有四证齐全的要求，融资规模受到影响;我国没有正规的评级机构，专业人员缺乏，商业抵押担保债券在我国的推进受到限制。 上述种种迹象表明，商业地产企业的资金链受到严峻考验，单一依靠银行贷款已无法满足其庞大的资金需求，其他融资方式又存在大量限制条件，商业地产的发展与政府的宏观调控产生了矛盾。矛盾产生以后，双方都在寻求解决的办法。作为政府而言，限制银行信贷只是一个调控的手段，其真正的目的在于稳定住宅房价，以保证房地产平稳健康的发展和宏观经济的良好运行。所以，政府在限制银行信贷的同时，也希望在稳定房价保障民生分散金融风险的条件下通过多种方式解决商业地产的融资问题，促进商业地产和城市化的建设进程。作为商业地产企业，对资金的亟待需求也在寻求多种融资渠道以突破资金瓶颈，维持项目和公司的运营。 本文的目的在于为我国的商业地产找到多种切实可行的融资方式，从而降低银行风险，维护金融稳定;同时商业地产企业可以在比较成本、收益和风险的基础上按需选择融资方式，有利于商业地产更快更稳的发展。 根据商业地产的资本特性，未来商业地产融资的趋势是将商业地产与金融市场有机结合，通过金融创新，找到适合商业地产的金融工具。资产证券化是必然选择。美国是资产证券化最为发达的国家，也是直接融资为主要方式的代表国家，其在房地产信托投资基金(REITS)上的实践经验值得我们借鉴。 资产证券化的主要形式是商业抵押担保证券(CMBS)房地产信托投资基金(REITS)。本文分别采用大连万达借力麦格理银行发行CMBS成功融资1.45亿美元的案例和方兴地产入围我国REITS试点项目的案例，详尽地描述了资产证券化的概念、主体、形式和流程，以及在我国实现的基础和条件。 资产证券化是我国商业地产融资的趋势和方向，但银行贷款依然是我国现阶段融资方式的主体，无法取代。因此，要对银行贷款进行必要的创新，增加贷款品种（如项目融资），同时借鉴日本和德国加强对企业财务状况的监管，在降低金融风险的同时消化金融部门过剩的流动性。 在增加直接融资比例方面，上市融资和企业债券融资的作用也不可以忽略，尽快制定更为科学和合理的上市或发行条件，对上市或发债企业实行宽进严管，规范其经营管理,增加其披露信息的透明度，保护中小投资者的利益。 然而，要实现前述的融资渠道多元化，需要健全的经济和法律制度环境、发达的资本市场、专业的机构投资者和中介机构、高素质高透明度的企业以及政府的正确和有效的宏观调控，因此，拓展商业地产融资渠道是一个循序渐进的过程，本文为商业地产多渠道融资方式的实现提出了一系列配套措施。