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住宅金融的国际比较和中国的现实选择 进入九十年代，在社会主义市场经济的基本框架确立之后，我国经济开始步入稳定健康的发展轨道。住宅产业作为国民经济发展的新增长点日益被关注，国家的住房制度改革以实行货币化分房政策为标志，进入了一个新阶段。面对初步形成的住宅市场体系，国民应如何应对？在确立了住宅产业的支柱地位之后，政府政策要如何走向？借鉴国外的成功经验为我所用，正是发展中国家的后发优势。因此研究国外住宅金融业的发展过程，无疑会带给我们重要的启示。 住宅金融是住宅产业发展之根本 在市场经济条件下，住宅是一种商品。但这种商品具有不可移动的特殊性质，所以通常人们又把住宅称为不动产。首先因为具有商品的基本性质，住宅在生产、流通、消费的过程中就要和资金结合起来。其次作为一种特殊的商品，住宅还有资金占用量大、周转期长、及高度风险的特点。由此构成了住宅金融发展的理论基础。 住宅项目从开发、建设到销售的过程，需要一个比较长的时间，因此其占用资金、取得收益的时间也就较长，这样开发商们仅依靠自身的资金能力是不会有大的作为的，所以就需要通过债务关系来解决开发中资金的不足。另一方面，对购房居民来说，购买房产也是一项巨大的投资行为，在资金不充足的情况下通过抵押方式筹措资金、以按揭的方式取得房产，确是一种好形式。所以说，住宅金融的发展可以直接增强开发商和居民的开发能力和购买能力。同时住宅资金的大量投入，也为金融业提供了大量的业务，为金融业的中间业务创新提供了良好的条件。 从国民经济发展的要求来看，住宅产业作为我国国民经济调整的突破口，必然要求住宅金融业在今后的经济发展中发挥重要作用。我国住宅金融业在经过了90年代的大起大落之后，经过几年的调整，正朝着理性的方向发展，并展现出广阔的发展前景。但是与发达国家的差距还很大，国外的经验表明，当住宅产业发展进入成熟阶段之后，住宅产业产值一般可以占到国民生产总值的20％以上。而目前在我国只占到2％-3％。这一比例说明我国住宅产业的发展空间还很大。 今后，随着我国加入WTO目标的实现，国外的住宅金融机构、住宅开发企业都将进入国内市场，这对国内企业、机构来说，无疑是一次严峻的挑战，同时在国际经济一体化的发展过程中，也是一次发展机遇。所以说，加快我国住宅金融业的发展有其客观的必然性和现实的紧迫性。 国际住宅金融:比较与启示 住房问题是各国所面临的重大的社会经济问题，住房政策也是各国社会经济政策的重要组成部分。目前我国面临的住房问题是我国经济发展和社会发展的必然结果。欧美发达国家以及一些发展中国家在解决住房问题上通过制度创新、金融创新等政策，比较好的解决了居民的住房问题。这些经验既有其发展目标的相似形，也有制度、政策方面的不同特点。我国正处在由计划经济体制向市场经济体制的转轨阶段，城市化发展速度也较快，研究学习国外的这些经验是很有意义的。 各国的住宅金融经历了不同的发展过程，但各国的经验对本国住宅产业的发展、对解决当地居民的住房问题都是行之有效的。从各国的住宅金融业务的构成来看，一般有政策性金融业务和经营性金融业务两种形式。两者构成了住宅金融体系中相互统一、相互依存、相互对立的主体内容。政策性住宅金融的规模体现了政府干预住宅建设市场的能力，是提供社会优惠性资金的来源。经营性住宅金融在市场经济条件下发挥着融资主体的作用，它是市场经济的产物，按照市场规律的要求和竞争原则承担经营风险以及获得经济利益。 住宅产业不但在经济发展中发挥着重要作用，而且由于其社会性的特点住宅产业的发展还影响到社会的发展和进步。因此各国政府对住宅金融业都给予了较强的行政干预，其目的是为了贯彻国家的经济产业政策，保证中低收入者的住房需求，从而创造一个稳定、和谐、进步的社会环境。政府采用的措施一般包括行政、法律、经济方面手段等，如规定投资方向、规定投资利率和贷款规模、进行财政补贴等。 由于各国的经济制度、发展水平以及历史文化的不同，在住宅金融体系的构成上也存在着一定的差异，如在西方发达国家私人金融机构所占的比重较高等。但各国住宅金融机构的演化也有一些共同点，如各国都成立了专门的住宅储蓄银行，或专业住宅金融机构负责办理住宅信贷业务，而其它商业银行只作为市场的补充，其业务量只占市场份额的较小部分。因此可以说，设置专门从事住宅金融业务的金融机构是各国发展住宅产业具有普遍性的可行方案，同时建立起完整的住宅投融资系统应是发展住宅金融业务的目标模式。 住宅资产证券化作为能够有效地解决住宅投资由长期化向短期化、由集中化向分散化、由不动产向动产转化的手段，已经成为各国住宅金融创新的重要方式之一，其中住宅抵押权的证券化又是最引入注目的新品种。我国的住宅抵押贷款发展势头强劲，尽快走向证券化也是其发展扩张的方向，必将给住宅产业注入新的活力。 总之，对于我国这样一个正在转型的市场经济国家来讲，国外的成功经验是很有借鉴作用的，因为这些经验也是市场经济的产物。由于国情的不同，各国住宅的供给需求规律有其自身的特点，所以在学习国外经验的基础上，走出一条适合中国住宅特点的道路才是我们面对的任务。 中国住宅金融—走向繁荣的战略选择 在我国，住宅产业还刚刚起步，需要一个发育、成长、完善的过程。资金融通始终是住宅交易的基础，大力发展住宅金融业是住宅产业发展的根本要求，当前，特别做好如下几项工作是非常必要的。 一、建立政策性融资和经营性融资相结合的运行机制。在住宅融资的过程中，同时存在着开发项目和消费信用两种融资形式。从项目融资的角度看，主要显示了以投资盈利为目的的经营性住宅融资特点。由于我国经济主体多元格局的大背景，又决定了在住宅金融发展中政府、企业投资者和个人共同参与的特点，所以当前加大政策性融资的力度是十分必要的，这应是解决中低收入家庭住房问题的主要融资途径，同时也是国家调控住宅市场的杠杆之一。另一方面，随着住房制度改革的深入、居民收入的提高以及经济的发展，人们购房的目的将不仅仅是满足个人消费，还会成为一种投资行为，所以，还应当实行个人资产多样化政策，这是建立完善的经营性融资机制的必要条件之一。 二、建立住宅抵押贷款二级市场，发展住宅抵押贷款保险业务。发展住宅抵押贷款，风险与收益同在，规避风险获得收益不仅仅是人们的愿望，国际上已经有了成功的解决办法。设立专门由政府支持的担保机构，通过抵押贷款的证券化，即建立抵押贷款的二级市场，可以减少住宅抵押贷款的流动性风险。当前在我国发展住宅抵押贷款保险，不仅是银行规避贷款风险、发展住宅信贷的需要，也是减低住宅抵押贷款条件，刺激居民消费的有效途径，以及政府干预住宅市场和住宅金融的有效手段。 三、建立完善的房地产企业上市融资机制。我国住宅开发企业存在规模小、实力差的问题，尽快在行业内进行整合，推动部分企业上市融资，是加快改革的必然要求。 总之我们可以得出这样的结论，随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，住宅产业在国民经济中的地位日益显得重要，住宅金融业在国家金融业领域的地位和作用也日益显得突出。所以说，加快我国当前住宅金融业在制度、机构、创新、机制方面的建设，尽快建立起适合我国住宅发展要求并能促进自身健康发展的住宅金融体系，是我国住宅金融业发展走向繁荣的战略选择。